机构解读营改增之一：四大行业政策之变与纳税人影响

　　　◆建筑业、房地产业

　　　1.适用税率

　　《通知》规定，建筑业、房地产业(不动产租赁,销售不动产,销售土地使用权)适用一般计税方式，税率11%。建筑业与房地产业作为同一产业链条的直接上下游环节，相同税率有助于实现两行业纳税人的税负均衡。两行业税率均较原营业税税率有所上升，纳税人需合理选择过渡政策、适用差额征税政策、及时取得进项税额。同时，纳税人能否通过合理的商业安排将增值税向下游环节转嫁将变得尤为关键。

　　　2.建筑业过渡政策

　　为避免因建筑业行业特点导致营改增初期税负上升，《通知》规定，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前(以下简称为“试点日期前”)的建筑工程项目，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期在试点日期前的建筑工程项目为老项目，可以选择适用简易计税方法计税。纳税人需结合主要物资采购情况、下游环节房地产纳税人抵扣需求，测算不同处理的税负影响，选择适用政策。

　　　3.房地产业过渡政策

　　《通知》同样为房地产业制定了过渡政策。一般纳税人销售试点日期前取得(不含自建)的不动产，可选择简易计税方法，以全部收入减去购置价或作价后，按照5%征收率预缴增值税；一般纳税人销售其试点日期前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率计税；房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率计税；一般纳税人出租试点日期前取得的不动产，可以选择按照5%征收率预缴增值税。纳税人同样应结合主要物资采购情况，测算不同处理的税负影响，选择适用政策。

　　　4.简易计税

　　　《通知》规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务，可以选择3%征收率的简易计税方法计税。这使得营改增政策中的简易计税范围进一步扩大。对此两类业务提供简易征收政策，主要考虑纳税人收取的价款中主要为人工费、管理费及辅料费用，且营改增前购入的存量资产和人工成本均不得抵扣。纳税人需综合测算税负影响及下游环节抵扣需求，慎重决策。

　　　5.土地成本

　　《通知》规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《通知》将土地价款纳入差额征税范围内，使得土地价款虽不参与进项税额计算，但可以直接从销售额中减除，实质上达到了参与增值税计算的效果。纳税人在进行差额扣除时，需取得合法有效的扣除凭证并合规申报。

　　　6.纳税义务发生时间及纳税地点

　　《通知》规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人跨县(市)提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴，在机构所在地申报；纳税人销售不动产，在不动产所在地预缴，在机构所在地申报；纳税人出租不动产，在不动产所在地预缴，向机构所在地申报。

　　　7.个人销售房产

　　《通知》规定，北京、上海、广州、深圳四城市，个人销售购买不足2年的住房按照5%征收率全额缴税；个人销售购买2年以上(含2年)的非普通住房以销售收入减去购房价款后的差额按照5%征收率缴税；个人销售购买2年以上(含2年)的普通住房免税。北京、上海、广州、深圳四城市以外的其他地区，个人销售购买不足2年的住房按照5%征收率全额缴税；个人销售购买2年以上(含2年)的住房免税。

　　这延续了之前的营业税优惠政策。同时，即使个人需按照简易征收缴纳增值税，但因为增值税价外税的属性，计税依据=全部价款/(1+征收率)，税基的下降使得实际缴纳的增值税仍较原营业税有所下降。因此个人销售房产不会因营改增而税负上升，这符合之前国务院常务会议中“优惠政策原则上延续”、“所有行业税负只降不升”的要求，也与中央提出的房地产市场“去库存”的经济工作任务保持一致。此外，二手房市场保持活跃对于促进房地产开发、建筑业的发展也会产生积极影响。