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链家君:您的二手中介保障服务13条 收费合理吗?

www.ijjnews.com 来源:中国房地产报 2016-02-29 09:04我来说两句
  

  最近有点写东西的意向了。写点啥呢?为普通人代言,替平民百姓说话。本君剑指民生之房地产二手中介。以前听别人常说中介机构链家地产高收费和乱收费。近期,刚好有机会和链家地产进行过一次亲密接触,本君亲眼看到了链家地产二手房中介的服务人员、服务流程、收费标准和服务质量。实际上,链家品牌已经是街头小巷比比皆是。但也有那么一大波人对此几乎零容忍。难怪好多买过二手房的朋友对链家中介充满了各种厌恶感。当然,除去情绪因素,此项交易属于市场行为,按理合乎法规及合乎市场规则就成。但从交易实际情况看难免有一些道理之上的争议。

  说起链家,业内和业外都知道是它是北京二手房老大。说起链家中介收费高,那就必然有人要诉苦。在一份网传“购房成本大调查”中,约有77.3%的购房者认为目前房产中介的收费标准偏高,尤其是链家中介。在“互联网+”的变革时代大背景下,房产中介交易成本降低。各家二手房平台也就无不以低价吸客:爱屋吉屋买卖佣金1%,搜房网买卖佣金0.5%、丁丁租房免佣金、我爱我家经常打点折扣等等。话说链家规定,付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费,一般交易则按照2.2%的比例收取。也就是除了链家地产坚决不打折外,其他的房产连锁中介都会给出从7折到9折不等的优惠,或是主动降低代理费收费标准。这是为什么呢?业外者一般漠不关心。业内者则略知一二。在链家君来看,链家象征传统中介机构势力。链家发展了14年,全国门店超过5000家,覆盖了24座大中城市。链家在北京二手房买卖市场的份额最大,门店超700家,这也是它能坚决不打折的底气。其它什么“十大被投诉房产中介之一”的名分也是客观地伴随着链家的成长走了一路,链家君想必是司空见惯,因而也可以视而不见听而不闻。有道是“挣自己的钱,让别人说去吧”。

  其实,我们也能看到上进的链家君。据了解,2001年链家首开第一单,随后在北京成立了第一家门店甜水园店。从最初单一的房产二手房买卖业务,到租售两全,2005年成立链家金融中心,2014年推出国内唯一的房屋资金担保支付平台“理房通”,随后完善线上终端链家网,再到2015年更新移动端产品掌上链家,同时全面进军房产新房业务与海外房产服务,推出P2P产品链家理财,与万科携手布局家装领域,以及线下门店的急速拓张与自如、丁丁的业务升级。一路走来,链家君越走越大,越走越成熟。

  扯远了,我们再说回二手房中介费的收费标准吧。 2011年8月31日,按照北京市发改委的要求,二手房中介费执行下调新规,住宅买卖佣金统一下调0.5%,住宅中介费的收费上限由2.5%下调至2%。新标准规定,代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用收费标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗,共1000元,也就是1000元封顶。且不得另行收取咨询费、信息费、看房费、代书费等费用。其中,500万以下的房款中介佣金下调到2%。只有少数“特别复杂”的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过收费标准的10%。那么链家地产也就相机行事,很快对上有政策实施了下有对策。只有付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费。一般交易,链家则以“房款分多次支付等复杂事宜”为由,按照2.2%的比例收取。但链家和北京市建委对“复杂”概念的界定相差甚远。北京市建委工作人员曾举例说,比如遗产房,假如涉及的子女很多,则手续非常繁琐;比如法院查封的房产,进入市场需要公证等环节,手续相对复杂。这些特殊情况增加了交易成本,允许中介机构最高收取2.2%的佣金。

  有趣的是,当北京房地产中介服务费用2011年8月31日下降时,链家地产同一天对购房者开始收取0.5%的保障服务费。看着区区小数0.5%,敏感的北京人立马意识到那背后可是上万元甚至好几万的人民币。这便是本文要解剖的概念及内涵。链家君凭什么要收取这笔费用?当然链家君向来都是讲道理的。链家君会要求客户签署一份《房屋交易保障服务合同》,并称"如果不签署这份保障合同,则无法向其销售房屋”。换言之,链家君称必须与"北京中融信担保有限公司"这位融信君签一份合同才可以实现正常的二手房交易。看着房价嗖嗖往上涨,这可把买房人给难住了!!实际上,买房人最后叹口气也就屈服了。因而有些意见领袖的观点出笼:如同银行收费一样,减了这个费用银行还会巧立名目增加其他的费用条款,链家一样也不例外。尽管北京市房地产中介新规降低了服务收费标准,链家也可以再立明目收取其他莫须有之费用。所谓“按下葫芦浮起瓢”。因而购房者也就纷纷质疑新的收费标准,认为链家在变相涨价。实际上,听业界传说这0.5%的说法则各异,有代书费、贷款服务费、风险保证金等等一大堆可以编撰的说法。链家君比较聪明,综合各种说法,给它冠以大名:房屋交易保障服务费。

  然后要把这笔钱交给谁呢?客户说交给链家,但链家君说没有交给他。那交给谁了呢?原来是交给一个叫"北京中融信担保有限公司"的人,暂且叫他融信君。经核实,链家中介与中融信公司的法定代表人同为一个人,那么两者实为是利益关联公司。也就是说,好几万的人民币交给谁都一样。这下我们就明白了,为什么链家的《居间服务合同》竟然规定“本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理”。居间就是居间。买房人买房交易的后续手续由谁办理?那是买房人的事儿,居间合同怎么管的这么多?看来那些合同文件资料的定稿,链家君想必是煞费苦心,以避免法律上的漏洞。至于为什么链家君或者说融信君(就是一个人)能够合乎法理和情理地收取这笔0.5%的保障服务费呢?那他肯定会说,链家提供了服务,链家提供了13项服务内容。那么本文之重点——13条链家服务内容粉墨登场了,鼓掌欢迎!

  保管与交易相关的产权资料及其他重要材料:

  协助办理公证手续;

  协助办理房屋评估手续;

  协助办理房屋抵押登记手续;

  协助办理房屋解押手续;

  对个人资信状况进行预审查,推荐个性化的银行及贷款产品;

  协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续,及时跟进审批进度;

  告知贷款审批进度;

  协助发送履约催告函件或告知函件;

  提供房屋交易资金托管服务;

  提供多元化的金融服务咨询、推荐服务;

  及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务;

  协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。

  13条内容,就好像13位靓丽苗条的链家小姐站在了你面前。简单梳理一下,第一眼看上去服务内容真多,这份钱花的真是实惠。13项服务呢,真是值这么多。可是买房人看久了就发现好像不是那么回事。买房人也不傻,最起码的明辨是非的能力还是足够的。仔细分辨一下,就发现了“最XX版”系列的收费内容。我们慢慢道来。

  A最搞笑版的收费内容:

  告知贷款审批进度;看见就想笑。链家君告诉我北京市公积金管理中心或银行的贷款审批进度,就要收买房人好几千乃至好几万的费用。感觉人家是金口玉言,字字值钱!本君判断,这不就是一通电话能解决的事情么,怎么还衍生出这么奇怪地收费项;

  B最无理取闹的收费内容:

  一看协助办理公证手续、协助办理房屋抵押登记手续、协助办理房屋解押手续……等等“协助办理”系列的收费内容,也容易让人犯傻。主责办理的人或单位也没大喊收费,协助办理的链家君就想收取多一些的服务费;

  C最没有存在感的收费内容:

  对个人资信状况进行预审查,推荐个性化的银行及贷款产品,及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务。不就说几句话吗?弄的人好像不敢再和链家工作人员去说话。话说这两项收费内容确实是空虚的捉襟见肘。办理贷款和履约不都是买房人应该做的吗?链家君就是不推荐贷款产品,买房人也能找到银行工作人员;链家君就是不催,买房人也会自己催着自己弄。相反银行对个人资信状况进行查验,也没说要收费;

  D最莫须有的收费内容:

  协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。单独就一宗交易,“争议和纠纷有没有”本身就是个不确定的小概率事情。再说,就是有了争议和纠纷,双方也没说要链家协调啊。还有,就算是链家协调了,链家能收这笔费用吗?链家的营业执照上有这一条吗?而从本君了解的实际情况来看,倒是在交易中,链家工作人员和买房人吵来吵去,争议不断。谁该来协调?需要收费吗?

  E最实在的收费内容:

  提供房屋交易资金托管服务。通篇看这13条服务内容,应该也就这一条服务内容是实实在在的和靠谱可行的。不可否认,链家确实提供了首付交易资金的托管服务。那是有目共睹的。那么如何取费呢?据了解费用标准一般是托管金额的千分之一到千分之三。比说托管金额50万,那么最多也就收1500元。

  纵观这《房屋交易保障服务合同》的13条交易保障服务条款,本君认为第10条“提供房屋交易资金托管服务”是实实在在的摸得着的服务,其它之内容看不明白,或者说不明白。那么高达万元或者好几万房屋交易保障服务费,应该收取吗?不是乱收费吧?本君先总结一下由这13条交易保障服务条款所畅想到的东西:

  首先,绝大多数服务没有服务标准。看看这13条房产交易保障服务条款,除了第10条靠谱外,其它12条服务内容基本上没有标准。比如说“协助办理公证手续”。办理完公证手续,双方是不是还得认定到底有没有协助?到底协助了多少?比如说“告知贷款审批进度”,其实不管告不告知,银行或公积金管理中心都在批。那么双方还得认定到底有没有告知?是不是告知了1次和告知了5次的收费标准还不一样吧?服务没有标准,服务内容甚至都是莫须有的故事。链家还让买房人认同这些服务内容并且为之买单。这多少让人有些为难。支付了吧,上万元乃至好几万的保障服务费花的不明不白,心里也冤屈。不支付吧,链家工作人员明确告知“这会影响批贷进度,且无法签署借款合同”,而且还让买房人谨慎考虑。前后左右都为难,那就只能认了吧。但作为正常经济人,谁愿意呢?怎么衡量服务是否做过?怎么衡量服务是否完成?

  其次,0.5%的收费标准有没有依据?从服务内容到收费标准的跳跃,也就是买房人和链家工作人员有争议的焦点问题。房款的0.5%,在三线城市没有多少,在总房款好几百万、好几千万甚至上亿元的北京却是上万元或者好几万元。链家君挣得是辛苦钱,买房人挣得也是辛苦钱。那到底要不要给?到底该给多少?这就是一个问题。实际上,关于这块儿政府也没有给出收费标准。 2011年北京执行二手房中介费下调新规后,住宅中介费的收费上限由2.5%下调至2%。新标准规定,代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用收费标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗,共1000元,也就是1000元封顶。且不得另行收取咨询费、信息费、看房费、代书费等费用。除此也没有其它规定了。换句话来讲,0.5%的房屋交易保障服务费,不是国家统一规定之规范标准。链家收取的这笔费用自然是链家规定的费用标准而已。但经过研究也可发现,政府规定之居间合同完成后,后续二手房主要交易环节的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住的总费用最多也就1000元。这和链家版的保障服务费用金额相差甚远。链家君们自然不愿意干。后来一名从事中介行业的人士很客观地进行了剧透。虽有通知要求住房买卖经纪服务收费标准下调,但像链家中介借担保公司收代办费的做法很普遍,是业内的“潜规则”。购房者只要碰到房产中介,那么中介公司通过成立评估公司、外包贷款业务等渠道收取除了中介费外更多费用。可以看出,这是中介利用买房人和卖房人之间信息不对称的各种寻租方式。有识之士认为,在二手房交易过程中,由于信息不对称以及经纪行业人为设置的隔离墙,显然增加了不合理的成本。这也就是实质。

  再次,解决房地产经纪行业当前乱象和长远发展问题,行业立法是必由之路。呼吁政府监管部门对乱象丛生的二手房中介行业加强监管,尽快落实必要的和更细的行业行为标准及行业收费标准的立法工作。行业发展不成熟,就容易引起行业的各种乱象。目前房地产经纪行业乱象主要表现在三个方面,一是行业准入门槛低,机构和人员良莠不齐,导致经纪服务水平不高,服务纠纷不断;二是虚假信息满天飞,扰乱市场秩序;三是获取业务不择手段,无序竞争严重。这些乱象导致社会大众对该行业从业人员以及该行业失去最基本的信任。而且房地产中介市场也缺乏一个统一的规范的自律组织。该行业相关法律法规的规定过于原则、粗狂,可操作性不强。比如说:《中华人民共和国城市房地产管理法》中要求房地产中介服务机构有必要的财产和经费,但具体标准未给定;《建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定》中,指出房地产中介从业人员若出现收受除合同酬金外的财物等损害他人利益行为时,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚,但是,各级政府常因法律法规依据不足、检查措施不力等原因无法有效地治理房地产中介的违规行为。链家中介北京一家独大,稳坐二手中介垄断地位。当然,我们也看到了链家君最近几年与时俱进并快速发展的历程。链家君在二手房中介行业是走在了其它公司的前面并远远地把第二名往后抛了挺远。但实际上也看出来,全国的二手房中介行业目前处在发展中但还是不够成熟和规范,导致的各种社会问题接踵而至。就链家来讲,虽然中介公司门面很多,但不论是自身治理制度,还是对标成熟行业的规范动作及标准,其二手房中介业务目目前还是很不成熟。链家君们自然也就有了腾挪空间。最终受害的就是普通百姓。

  最后,呼吁链家君挑起二手房产中介行业变革大旗,做好行业典范。虽然链家君让不少人头痛,但是链家君一路走来,从成千上万家二手中介公司脱颖而出,做大做强,目前已经成长为该行业的中坚力量。那得点赞!瑕不掩瑜嘛!而目前链家君与时俱进,已经进军链家新房、链家移动互联交易平台等等新业务领域和新技术领域。那么,链家君争取清理二手房业务弊端和容易让人诟病的业务收费标准,那也是链家君发展壮大的必要环节。二手房行业本身就充满各种争议,因而也需要类似于链家君之类的企业来争取行业的规范性和行业的健康发展。这仅仅是道义上的呼声,并非是商场的规则和诉求。

  回归主题,我们再看链家君的作品——《房屋交易保障服务合同》和所谓0.5%的房屋交易保障服务费用。此时,我们必然是百感交集。整个行业充满了乱象,链家君怎么能独善其身呢?但是这0.5%的交易保障服务费意味着上万元甚至好几万的辛苦钱,我们又凭什么给到链家君呢?因而于情于理,一般普通老百姓必然要问链家君:您的保障服务13条,收费合理吗?

  而作为二手房中介行业的大咖,链家君们应扪心自问。

标签:二手房|保障|收费
责任编辑:吴艳妮吴艳妮
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