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二手房买卖合同中都要写什么?七要素“一个都不能少”

www.ijjnews.com 来源:365淘房 2016-01-27 15:48我来说两句
  

买卖二手房,需要反复强调的是,任何的口头约定都不具有法律效力,要把口头约定全部写进合同,比如时间、条件、做不到怎么办……只有白纸黑字才不会引起不必要的纠纷!

  自从去年下半年二手房市场开始升温以来,各种违约案件就层出不穷,“眼看房价涨,房主毁约”,“房主一夜涨价100万”,“房主宁愿赔违约金也要违约”,“房主不按时过户”等等,遇到这样的情况,一般只能按照合同来协商解决,或者起诉到法院,但即使起诉到法院,买卖合同也是法院判决的重要依据!

  许多买房人或者房主,在签订合同时不知道都要约定什么,遇到纠纷时候就无据可依。这里,小编想告诉大家的是,二手房买卖合同,以下七要素“一个都不能少”!

  一、什么时候过户

  1、具体过户的时间

  比如:合同签订之日起90日内办理过户

  2、不按时过户如何赔偿

  可约定为,买卖双方任何一方不按时过户的,可按照逾期一天按照总房款的5%支付违约金。如果逾期超过15日还未办理的,视为根本性违约,可按照总房款的20%支付违约金。

  二、什么时候交房

  1、交房节点

  例如,办理权属转移登记手续后XX个工作日

  或者,收到全部购房款或首付款后XX个工作日

  或者其他双方协定一致的约定,但是一定要有具体的时间,比如过户后三个工作日,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

  2、交房条件

  验收并在《物业交割单》上签字、移交钥匙等。

  3、未按时交房的赔偿

  比如,逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付给买受人的,按照下列方式处理:

  逾期在15日之内的,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;

  逾期超过15日,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。

  三、什么时候付款

  1、付款节点

  比如,X年X月X日通过自行支付打款给卖方

  或者,X年X月X日通过资金监管将房款打给卖方

  2、不按时付款的赔偿

  比如,逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;

  逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内,按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款项。

  四、贷款买房

  1、付款节点

  确定是“商业贷款”还是公积金

  确定拟贷款数额

  要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。

  2、贷款出现问题如何解决

  买方自行筹款

  再向其他银行或机构贷款,直至贷款批准

  双方解约,互不承担责任,已经支付的定金和房款如数归还

  五、交易税费

  理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)和土地增值税;由买房人承担的税费有:契税、商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,在房屋过户时还要交手续费、交易管理费等费用。

  需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。

  六、如果涉及户口迁出

  1、户口迁出与天数

  例如,过户前户口必须迁走或过户后5日内

  2、如果违约

  违约金赔偿的标准,比如15日内未迁出的,按照总房款的5%支付违约金,超过15日的按照总房款的5%按日支付违约金;也可以留备用金。

  七、补充协议(一定要写上!)

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  1、如果房子有抵押

  卖方去解除抵押的时间,比如X年X月X日前解押完毕

  2、如果房子有租客

  房屋租约和租金的约定

  让房主提供租户手写《放弃优先购买证明》

  3、如果买的是学区房

  房子户口未迁出,学区名额被占用的违约条款

  4、如果涉及房屋内家具家电

  装饰、装修、家具、家电等设施的数量、品牌和现状,最好留照片

  5、如果通过中介公司购买

  买到凶宅,可按照房款的10%赔偿或者原价回购

  买到辐射房,可按照房款的10%赔偿或者原价回购

  签约前房子就被查封了,让中介返还已支付的房款

  房主物业欠费,钱由中介先行垫付

  其他注意事项

  不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:

  1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。

  2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。

  3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。

标签:二手房|合同
责任编辑:吴艳妮吴艳妮
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