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　　再添“新愁”

　　2月7日，新华视点以长江口大建“空城”为题，直指南通启东的绿地长岛项目破坏长江保护。报道称，过去6年，绿地长岛项目沿长江而建，全长超10公里，总占地超15平方公里，早在2016年底，绿地长岛的建设体量和楼宇高度就被认为违反“长江大保护”，并与崇明建设世界级生态岛的总体要求不符。但此后至今，项目的开发建设和销售预定一切如常。

　　资料显示，绿地长岛位于长三角北入海口，南依崇明岛，背面江苏启东、海门。项目总规划面积约2.35万亩，是绿地集团打造的集商、住、游、旅、购为一体的项目，规划有四大主题区域，包括度假区、休闲区、运动区、旅游区，计划引入人口超20万，已接近崇明建设世界级生态岛的常住人口规划数的三分之一，而占地仅是全岛面积的约1.2%。

　　根据《启东市城市总体规划（2012-2030）》，绿地长岛所在的启隆镇属“旅游度假用地”，与旅游度假有关的“骑士公园”等项目则以小区业主为主要客户。而在现实中，有别于寥寥无几的旅游配套，项目所在地充斥着大量商品住宅，属于借文旅之名行地产之实的典型代表，相关信息显示，2017年，绿地长岛以成交金额突破百亿的成绩，分列当年集团全国第二、环沪第一。

　　针对这种“暗度陈仓”的惯常操作，舆论对项目所在区域监管归属及绿地提出广泛质疑。

　　截至目前，绿地尚未对此作官方回应，细究其原因，或许源于集团公关对负面舆情的疲于应对。毕竟回首刚刚过去的1年，包括拖欠债款、桃色丑闻、业主维权等在内，有关绿地的各类负面信息可谓层出不穷。

　　2月2日晚，多家东北地产媒体向绿地集团东北大区喊话催广告费，称绿地合计欠款近392万元。这一尴尬的场景并非首次，2020年10月28日，网易房产成都频道也曾发布一则“绿地，请付款”的文章，要求绿地西南事业部支付合同价款7.5万元，如此体量竟然因为拖欠数万广告费被公开维权，事件一度登上热搜。

　　同一天，湖南省公安厅召开发布会披露了10起拒不支付劳动报酬的典型案例，其中，长沙绿地融城置业有限公司涉嫌拒不支付劳动报酬案作为典型案例被公布。而在2020年10月，一则有关“湖南绿地强制员工买房”的消息引发关注，据绿地集团湖南事业部技术研发中心员工反映，其被部门领导要求在12天内购买一套绿地湖南的房产，以帮企业完成年底业绩，否则将被公司“除名”。

　　同样在2020年10月，绿地旗下知名项目武汉绿地中心被承建方中建三局发放“催款单”。中建三局称，因绿地集团欠付其巨额工程进度款，已造成资金无法正常周转的状况，故项目建设将全面停工。作为武昌滨江商务区超高层头号项目，该事件引发业界广泛关注。

　　而在更早前的2020年5月，绿地更是因为一起桃色新闻引发舆论哗然。彼时，名为“VS生生不息”的微博用户实名爆料绿地集团现任高管陈军与其（举报人：史睿生）合法妻子有不正当关系，女方（张雨婷）现已怀孕。此外，举报人还报陈军有严重经济违纪，挪用绿地集团公款，并通过洗钱收取巨额非法所得。消息一出，绿地瞬间被推上地产圈舆论的风口。

　　事后，尽管涉事主体陈军被开除，但与此同时，该事件所揭露的绿地集团内部涉嫌腐败、挪用国有公款、洗钱等严重违纪问题，以及内控失效等管理上的漏洞，持续强化外界对企业品牌形象的负面认知。

　　此外，由于大举扩张引发项目监管失控，近年来，关于绿地业主维权的新闻频现报道。

　　2020年10月，湖北武汉汉南绿地城被曝精装修偷工减料，业主收房时发现厨房墙面瓷砖是用双面胶粘上去的，手指一抠，整块掉落；时隔一月，青岛绿地国科健康科技小镇三栋楼又被爆出因存在混凝土整体质量、构件强度降低等质量问题将拆除重建。而放眼全国，包括广州、海南、南京、上海、山西等多个省份，绿地业主的维权声浪层出不穷。

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　　商办大户的困境

　　在外界看来，高歌猛进的绿地负面不断，属于流年不利；但事实上，作为企业战略执行层面的映射，其所遭遇的种种困境，根源于集团巨大的债务压力。

　　作为国内头部房企，信息显示，绿地控股创立于1992年，曾为上海农委和建委百分百持股。1997年，绿地进行股份制改造，形成了国有控股、职工持股的股份制格局。2013年，通过公开市场引进战略投资者，形成国有及多种成分资本交叉持股、相互融合的混合所有制格局，并于2015年实现整体借壳上市。

　　也是在上市当年，绿地正式开启国企混改，引入平安、鼎晖等5家战略投资者，引入社会资金117.3亿元。绿地通过国企混改形成国有资本、社会资本、员工持股“金三角”的股权结构。绿地董事长张玉良曾表示，绿地体制改革的总趋势是不断深化混合所有制内涵，推动企业股权更加多元化，体制机制更加市场化、公众化、国际化。

　　与此前万达借万达广场和万达文旅城模式低价拿地类似，绿地是以摩天专业户的打法“闻名”业界。多年以来，绿地依靠其国资背景，通过为地方打造以超高层地标为代表的大型商办项目，换取低价住宅土地。也因此，商办一直是绿地项目的重要组成部分。据观点地产此前的统计，绿地每年新增商办比例在20%左右，每月新增地产项目里，除去纯住宅项目，剩余50%以上也多是商办项目。

　　在房地产高歌猛进的早年，绿地对于这套驾轻就熟的打法不存在太大问题，也刺激了绿地在全国各地落子频频。但伴随近年来宏观调控趋紧，以及酒店、写字楼等商办类项目供过于求等现实因素影响，此前大肆扩张的绿地，正遭遇愈发凶险的反噬。

　　据绿地控股2020年中报显示，上半年，绿地实现营收2098亿元，同比增加4%；实现利润总额153亿元，同比减少8%。房地产主业合同销售金额中，住宅占比70%，商办占比30%。其中，商办销售额同比下降了33.56%，跌幅超过三分之一。显然，疫情叠加商办市场过剩的冲击，已经严重影响到集团商办项目的去化周期。

　　而在另一方面，由于部分项目在拿地时对自持办公的比例有要求，部分物业规定在短期内不得转让出售。对于当前绿地的商业运营能力而言，无论是办公招驻、酒店管理或者商场运营均难言乐观，沉淀的商办资产既无法靠兜售变现，又难以通过运营产生稳定高效的现金流回报。

　　按照界面新闻此前做的统计，截至2017年底，绿地在全国各地有49栋超高层项目，包括200米以上45栋，400米以上8栋，集团承压之大可见一斑。

　　考虑到商办的去化困境，近年来，绿地正在加快处置资产的步伐，以尽快回笼现金流。

　　其2019年年报显示，通过出售商办项目及处置金融资产等，绿地全年投资收益录得88.64亿元，同比大增197.17%，占该期利润总额的28.97%。2020年1月，绿地先以75亿元抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券；5月，又以48.54亿元出售了绿地外滩中心T2栋写字楼和地下产权停车位项目给上海银行；11月，绿地再度将价值231亿元的长三角27个商办物业打包出售，该资产包含青浦绿地中心、苏州绿地中心等超高层地标物业。

　　尽管绿地回血之心迫切，但受当前现实的投资环境影响，市面买家热情低沉。戴德梁行发布的《2020中国商业地产投资意向报告》显示，超60%的受访商业地产投资者认为，写字楼、零售（购物中心和商业街）和酒店的投资规模将下降。除北上广深杭成，其他城市基本不在大型投资机构考虑范围内，而“凡有二线城市，皆有绿地高层”，显然被现实严重对撞。

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　　债务压顶何解？

　　在房地产业界，2020年被称作“变天之年”。之所以如此，源于系列顶层监管政策的强硬落地。尤其以“三道红线”和“房贷新规”为标志，整个行业由此正式进入“青铜时代”。

　　根据华创证券报告，以2019年末的数据为基准，绿地剔除预收款后资产负债率为83%；净负债率达到156%；现金短债比为0.79。“三条红线”全中。同时，以净负债率来看，在2019年营收过千亿的A股上市房企中，也仅有绿地一家连续5年净负债率在100%以上。

　　绿地集团发布2020年业绩快报显示，2020年其全年营业总收入4813亿元，同比增长12%；总资产达到13491亿元，同比增长18%；归母净资产834亿元，同比增长6%；而同期实现归母净利润137.2亿元，相比于去年同期的147亿元，同比下降6.93%，已经陷入明显的增收不增利困境。

　　而截至2020年12月末，绿地集团资产负债率88.28%。据此计算，目前其总负债约为11909.95亿元。需注意的是，绿地集团短期负债同样高企。其2020年三季报显示，前三季度，绿地集团经营活动现金流量净额为50.04亿元，较上年同期减少45.17%；短期借款为299.47亿元，一年内到期的非流动性负债为730.38，合计约为1030亿元。而同期账面货币资金仅有805亿元，难以覆盖其短期债务。

　　为缓解债务压力，目前绿地正积极推进境内外债券融资。11月11日，上交所发布消息，绿地2020年公开发行170亿公司债券获得通过。该债券为小公募债，期限不超过7年（含7年）。规模刚好等于即将到期的公司债。同时绿地表示，将按照国家政策导向，进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐；以多种方式，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，促进资金回笼；压缩短期借款占比，增加中长期借款占比，优化有息负债结构；坚持“现金为王”的理念，实施审慎稳健的现金流管理，全面提升回款质量。

　　此外，绿地的股权转让还在进行中。2020年7月26日，绿地另两大股东，上海地产（集团）有限公司和上海城投（集团）有限公司宣布，拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地部分股份，拟转让股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。相当于发行新股进行融资。

　　2021年1月21日，“绿地集团将被收购”盛传网络，信息称，十强房企绿地将被十强房企收购，收购方为“万科+诚通”组成的国企改革基金，或中海和其他投资者组成的投资人。对此，张玉良表示，针对混改进展，张玉良表示，混改事宜，没有跟万科或中海接触过。目前有两家，一家金融机构、一家央企正在洽谈中，具体名称不便于透露，春节后会进一步明朗化。

　　回首绿地2015借壳上市之年，在那个高光时刻，其销售规模仅次于万科，居于行业第二；时至今日，绿地不仅在销量排名上与万科的差距越拉越大，而且以“三道红线”为标准，作为“差等生”之列的绿地，其面临的未来局势尽显煎熬。“三道红线”急急如律令，负面缠身叠加监管高压的绿地，将如何完成转身？探圈儿将持续关注。