“挂牌三个多月，只来了5组看房的，出价还比挂牌价低6万元。”站在位于晋江中心市区的自家阳台，业主姚先生眉头紧锁。这套2018年购入的120平方米房子，今年5月以170万元挂牌，如今在中介的劝说下，他正犹豫是否要将价格下调“以价换量”。与此同时，桥南片区的黄女士却果断将90平方米三居室从120万元降至112万元，一周内接到10组看房电话，最终以110万元成交，顺利置换到心仪的改善型房源。

这两起截然不同的交易案例，正是晋江房地产市场迈入存量房时代的生动注脚。数据显示，2025年前九个月，晋江二手房累计成交近8000套，虽然成交量看似平稳，但市场内部的分化已愈发明显。从曾经的新房主导到如今存量房交易占据半壁江山，晋江楼市正在经历一场深刻的结构性变革，而这场变革正影响着开发商、中介、购房者与业主的决策。

分化：核心区与非核心区的“冰火两重天”

晋江存量房市场的分化，首先体现在区域价值的重新排序上。热点板块与非核心区域的房源命运迥异，形成了鲜明的“冰火两重天”格局。

在万达板块、桥南片区等核心区域，优质二手房源依然保持着流通性。

晋江万达广场周边中介门店负责人蔡女士告诉记者，这类房源凭借成熟的商业配套、便捷的交通和优质的教育资源，成为市场中的“硬通货”。

与之形成鲜明对比的是，部分乡镇板块和房龄较长的老旧小区，正面临成交周期拉长、议价空间扩大的困境。业主蔡先生的房源位于晋江某乡镇，房龄已有10年，小区缺乏正规物业，周边商业配套相对薄弱。“中介告诉我，同小区目前有8套同等户型房源正在挂牌，其中两套已降10万元以上仍未成交。”蔡先生原本想通过卖房赚取差价改善住房，如今却陷入“保本还是割肉”的纠结。“这类缺乏核心配套的房源，若不主动让利，很容易陷入‘挂牌即滞销’的境地。”晋江房产业内人士曾思程分析道。

消费者：从“追涨杀跌”到“精挑细选”

随着存量房时代的到来，晋江购房者的心态也发生了转变。曾经“抢到就是赚到”的追涨心态逐渐消退，取而代之的是理性务实的“精挑细选”。

“现在买房不用急，多看多对比才能选到性价比最高的。”刚在桥南片区入手一套90平方米二手房的林女士，用亲身经历诠释了当下购房者的理性。从今年3月开始看房，她前后对比了10多套房源，最终以低于业主挂牌价6万元的价格成交。“我先筛选出符合学区、通勤要求的房源，再逐一对比户型、房龄和装修情况，遇到心仪的就跟中介磨价格。”林女士表示，这套房业主最初只肯降3万元，她坚持了一个月才达成心理价位。

准备购置首套房的张先生，已经连续看房四个月仍未下手。他告诉记者，自己重点关注万达板块和池店南片区，但对房源的要求十分明确：房龄不超过5年、小区物业服务好及周边有配套幼儿园。

改善型购房者的决策则更为谨慎。市民王女士名下有一套90平方米的三居室，想换一套学区更好的四居室，但看着部分小区二手房挂牌价下调，始终不敢出手，而“卖旧买新”的衔接问题，也让不少改善家庭犯了难。

曾思程指出，当前，购房者的决策逻辑已从“单纯看价格”转向“考量综合性价比”。“地段位置、教育医疗配套、小区物业服务、房屋户型质量等，都成为影响购房决策的关键因素。这也解释了为什么市场分化会如此明显。”

利好：存量市场的“软环境”升级

面对存量房时代的市场变化，晋江正通过政策引导与服务创新，为存量房市场健康发展注入动力。一系列便民政策的落地，不仅降低了交易成本，也提升了市场流通效率。

在税费与金融支持方面，利好政策持续释放。2025年9月22日至12月31日期间，晋江购买140平方米（含）以下的新建商品住房业主，可享受每套5万元的购房补贴；购买140平方米以上的新建商品住房业主，可享受每套3万元的购房补贴。同时，商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，房贷利率降至3.05%的历史低位。以贷款100万元、期限30年、等额本息还款计算，较此前3.1%的利率，购房者累计可节省利息约1.2万元。

交易流程的优化则让市民办事更便捷。2025年3月，晋江上线不动产登记“税费同缴”功能，群众在办理二手房交易登记时，无须分别在税务部门、不动产登记中心缴交费用，只需在闽政通App上就能一次性缴清税费和登记费。市民李先生在办理车位过户时，通过App快速完成了费用缴纳。

此外，即将于2025年9月15日正式实施的《住房租赁条例》，也将对存量房市场产生深远影响。条例鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房等用于租赁。晋江市民蔡先生原本纠结于二手房“卖还是租”，如今决定先租出去：“条例让租房市场更规范了，先租着看看情况，也能增加一笔稳定收入。”

业界：明确核心需求 做好资金规划 谨慎选择房源

对于晋江存量房市场的未来走向，业界人士普遍认为，“平稳调整、分化加剧”仍将是主要趋势。在这一背景下，无论是业主还是中介，都需要调整策略，适应市场的新变化。

“卖房决策应建立在‘三大评估’基础上。”蔡女士建议，首先是区域评估，桥南片区、万达板块、晋东新区等热点区域的房源，抗风险能力强，可适当观望；而部分镇街板块的房源，若不是急需资金，可考虑长期持有等待配套完善。其次是房源评估，房龄新、户型好、装修佳的优质房源，议价空间相对可控；而房龄长、户型差、无核心配套的房源，建议主动让利加速成交。最后是需求评估，置换改善、资金周转等刚性需求，可“以价换量”；投资保值需求，若房源非核心区域，可考虑及时止损。

曾思程则提醒业主，要避免“损失厌恶”心理。“业主往往对买入价记忆深刻，不愿接受降价带来的‘亏损感’，但市场不会以个人意志为转移。”他建议业主建立“动态价值认知”，定期关注同小区成交数据和周边挂牌情况。

对于购房者，晋江市房地产服务行业协会秘书长兰忠认为，当下不失为一个窗口期。“政策环境宽松，市场供应充足，尤其是新增商品住宅以改善型户型为主，能更好满足换房家庭的需求。”他建议，购房者应明确核心需求，优先考虑交通便利、教育资源优质的区域；做好资金规划，提前对旧房进行估价；谨慎选择房源，注重开发商实力和物业服务。

业界人士表示，从新房主导到存量为王，晋江楼市的转型之路已然开启。在这场分化与重构中，那些真正具备居住价值的房源将穿越市场周期，而房地产市场也将逐步回归“房住不炒”的本质。