8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，这是1999年以来的首次调整。

新政落地近两周，泉州执行到什么程度？购房者能否贷满40年？连日来，记者以购房者身份咨询了多家银行客服，走访本地售楼处和房产中介门店，听购房者算账、听业界人士谈利弊。

落地 银行执行“有快有慢”

记者了解到，8月31日，泉州市住建部门转发新政全文，明确“个人住房贷款期限最长不超过40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定”，并同步介绍“能拿房、再还贷”贷款受托支付等配套安排。

但银行执行存在时间差。记者咨询国有大行官方客服了解到：建设银行客服明确“8月28日政策发布当天即按新规执行”；邮储银行、交通银行客服也表示已可按新规办理，其中存量房贷延长期限累计不超过原贷款期限的一半、原期限与延长期限合计不超过40年；而工商银行、中国银行客服表示“以贷款经办行为准”。股份制银行分化更明显，部分网点称“系统正在调整、可先受理”，部分则“暂未收到执行文件”。

“现在来问房贷上限40年的人明显多了。”晋江一家在售楼盘的置业顾问告诉记者，多数客户是“先问问看”，等各家银行口径统一了再定是否申请。

某国有大行客户经理也提醒，存量房贷延长年限只改期限、不改利率，已还多年的客户剩余利息不多、延长意义有限，真正受益的是刚签约的年轻购房者。

业内人士预计，泉州各银行网点的系统参数、合同文本调整正陆续完成，购房者办理前务必先电话确认经办行受理状态。

门槛 贷满40年要过“三道关”

记者调查发现，“40年”只是政策上限，泉州购房者想贷满，至少要过“三道关”。

第一道是年龄关。银行普遍按“借款人年龄＋贷款期限”审批，建行、工行按不超过75年掌握，交行、招行按70年，也有股份行放宽至80年。换算下来，新申请40年期房贷，借款人通常须在35岁（部分银行40岁）前完成贷款发放，1991年以前出生的购房者基本与40年期无缘。

“我今年38岁，按‘年龄加期限不超过75岁’算，最多也就贷37年，40年这波红利跟我关系不大。”在晋东板块看房的市民张先生有些遗憾。多名40岁上下的受访购房者坦言，月供压力是能小一些，但年龄摆在那里，“看得见、摸不着”。

第二道是房龄关。有银行要求房屋剩余使用年限大于40年，有的执行“楼龄＋贷款期限”不超过70年。二手房房龄越长，可贷年限越短，老旧房源很难享受40年红利。

第三道是贷款品种关。公积金贷款最高年限仍为30年，组合贷款取两者较短期限，同样做不到40 年。泉州现行公积金政策为：夫妻双方缴存最高可贷120万元（初育家庭另加10万元、多子女家庭另加20万元），首套首付比例不低于20%；商业贷款则执行“认贷不认房”、首付比例不低于15%、利率下限取消——新政叠加本地政策后，年轻刚需的实际“上车”门槛确实更低。

市场 现房“能拿房再还贷”成加分项

与全国不少城市“细则待出”不同，泉州在销售端有先天优势。据了解，泉州自2023年起便鼓励现房销售。

据不完全统计，目前泉州核心区有多个现房项目在售，覆盖东海、城东、江南、洛江、台商区及晋江等主要板块，其中晋江在售项目包括保利上城、保利城天悦二期、晋兴御峯、中海学仕里、右文府、晋博坊甲第、力标水岸豪庭等。

对新政中“预售项目竣工备案后才放款”的规则，本地购房者感受更直接——现房所见即所得，叠加“能拿房、再还贷”，过去“房没到手、月供照还”的担忧在泉州被明显弱化。

“我们最怕的就是期房烂尾，房子没到手月供还得还。泉州现在现房多，这个顾虑小多了。”在晋江看房的“90后”小夫妻小林和小庄说，两人准备近期下手，“拿房再还贷”让他们敢把还款周期拉长。

不过，记者走访发现，专门冲着40年贷款来咨询的购房者仍不多，多数人更关心的是月供能降多少、总利息会不会“吃亏”。

算账 月供少635元 利息多付20万

期限拉长最直观的账，以100万元贷款、3%年利率、等额本息测算：30年期月供约4216元、总利息约51.8万元；40年期月供约3581元、总利息约71.8万元——每月少还635元，降幅约15%，一年可省约7620元，但总利息多付约20万元。

有客户经理给记者举例，贷款350万元，40年比30年月供少约2220元，总利息则多出72万元。

“月供少了600多元，对我们这种刚上班没几年的年轻人来说，确实能缓一口气。”小林给记者算了笔账，夫妻俩月收入合计约1.8万元，40年月供占收入比不到两成，“比30年宽松不少，等过几年收入上来了再提前还一部分。”

“这是‘以时间换空间’：期限拉长叠加首付、利率双低，形成‘首付低、利率低、月供低’格局，显著缓解购房初期压力，尤其利好收入处于爬坡期的年轻刚需。”业内人士认为。

业内人士提醒，政策本意是给购房者多一种选择，能贷40年不等于应该贷40年，总利息支出增加是实打实的成本，务必根据收入增长预期谨慎选择，切勿盲目拉长；对计划提前还款的家庭，也要先确认银行是否支持、有无违约金。