据悉，此次新规试行期限两年，自文件印发之日起施行，有效期至2028年8月18日。文件印发前已成交的商品住宅项目仍按出让时相关要求执行，新规印发后新出让的商品住宅项目则按本次新规执行。此前出台的《改善提升我市住宅品质规划管理措施（试行）》（晋自然资规范〔2025〕3号）相关条款与本《措施》不一致的，均按本次新规执行。

业界人士表示，此次新规是晋江楼市向“品质竞争”转型的重要信号，通过规划指标的精细化调整，将品质要求嵌入土地出让和项目审批环节，从源头引导开发商提升产品力，有望推动全市住宅建设品质迈上新台阶。

抬板式架空平台标准化 公共空间享“不计容”红利

《措施》对抬板式住宅底层架空平台作出标准化、全维度管控，明确架空范围内的停车区域、公用配电房、电梯楼梯间、公共活动场地等公共空间不计入计容面积，架空平台不计入建筑层数。架空平台内还可设置球类运动场地等特殊空间。

在建设要求上，架空平台结构层高不得超过4.5米，顶板覆土厚度不少于1米，平台防护设施高度不得高出室外地坪1.5米；架空平台须按照低层建筑标准退让用地红线，内部行车通道净宽不低于6米，单个停车位宽度不少于2.5米。

此外，《措施》鼓励开发商利用住宅楼首层架空区域打造便民公共空间。住宅楼首层架空开敞面累计长度达到楼栋周长40%及以上的，可设置儿童游乐、老年休憩、健身、共享书吧等业主共用区域，允许采用格栅、透明板材等通透构件局部围合，相关空间全部不计容。

“抬板式架空平台的不计容政策，对开发商来说是实实在在的激励。”晋江某品牌房企项目负责人张先生坦言，过去架空层往往被视为“浪费面积”，开发商动力不足。新规明确公共空间不计容后，企业愿意投入更多成本打造高品质架空层，“这不仅能提升项目溢价能力，也能真正改善业主的居住体验。”

对于购房者而言，架空层的升级意味着更多公共活动空间。购房者林女士表示，她在看房时特别关注小区有没有适合老人和孩子的活动空间。“以前很多小区架空层要么空着，要么堆满杂物，如果新规能推动开发商把架空层做成书吧、健身区，对我们业主来说是好事。”

住宅层高大幅提升 累进计容机制平衡开发强度

在层高方面，《措施》提高了住宅基础层高底线，细化不同空间层高区间，并建立超层高累进计容机制。常规住宅标准层层高控制在3.0米至3.6米；跃层户型客厅、餐厅可适度放宽，最高层高不超过7.2米；住宅入户大堂、住宅楼首层架空层层高区间为3.6米至9米，提升入户空间开阔感。

为约束无序超高设计，《措施》明确计容核算规则：标准层层高超出3.6米，每增加2.2米（不足2.2米按一档计算），该层计容建筑面积叠加一层水平投影面积；入户大堂、住宅楼首层架空层层高超过9米，同样按照每增加2.2米叠加一层投影面积核算计容指标，以此平衡户型舒适度与地块开发强度。

“层高从3米提升到3.6米，看似只有60厘米的差距，居住感受却完全不同。”购房者王先生告诉记者，他此前看过几个老小区，层高偏低加上吊顶后显得压抑，“新房层高提升后，采光和通风都会更好，空间感也更通透。”

业界人士则更关注累进计容机制的引导作用。晋江房地产服务行业协会相关负责人兰忠认为，新规既鼓励合理提升层高改善居住品质，又通过累进计容防止开发商盲目追求超高户型变相增加可售面积，“这是一种精细化的调控手段，有助于维护市场公平。”

公共配套再升级 风雨连廊等建设标准明确

针对小区公共配套，《措施》放宽开放式风雨连廊建设标准，宽度4.5米及以下、高度3米至6米的全天候开放式连廊，建筑面积仅单独标注，不计入计容面积、不计入建筑基底面积，可串联楼栋、架空活动区、小区出入口，形成无雨通行动线。

飘窗方面，优化外挑尺寸。飘窗窗台板向外凸出建筑外墙深度不得大于0.7米，保留观景功能，避免过度外挑挤占采光通风空间。

针对有景观要求或高速、高架、轨道交通沿线等存在噪声干扰的地块，《措施》专门明确封闭式阳台计容标准：地块规划条件要求设置封闭阳台的，阳台进深2.4米以内部分按1/2面积计入计容，进深超出2.4米的区域全额核算计容面积。

“风雨连廊不计容的政策很实用。”晋江某在建楼盘营销总监李女士表示，闽南地区多雨，风雨连廊能极大提升业主出行便利性，过去因为计容问题开发商往往不愿做，“现在政策松绑后，连廊有望成为新建小区的标配。”

购房者对细节优化也有切身感受。市民陈先生说，他住的小区没有风雨连廊，下雨天从车库走到楼栋经常被淋湿，“如果新小区都能配上连廊，居住品质会提升一大截。”对于飘窗外挑尺寸的规范，陈先生认为0.7米的限制比较合理，“既保留了飘窗的实用性，又不会影响楼体外观和邻居采光。”

城市界面硬性提档 沿街住宅颜值迎来质变

《措施》对临街住宅外立面提出刚性建设要求。架空平台沿街外墙、建筑底部两层、配套裙楼必须采用干挂石材、高端金属板材、玻璃幕墙、定制陶板等耐久、高品质饰面材料，从源头改善城市沿街建筑观感。

架空平台面向城市道路、社区内部开放道路一侧，不得设置连续大面积实墙，须配套公共开放空间或绿化景观；地块毗邻既有住宅的，建筑界面设计须做好降噪、遮光处理，减少对周边住户的视线、光线及噪声干扰，统筹协调邻里居住权益。

“沿街建筑是城市的脸面，新规对外立面材料提出硬性要求，有助于提升晋江城市整体形象。”业内人士表示，新规从源头把控材料品质，能够有效延长建筑外立面寿命。

市场观察：新规引导楼市转向“品质竞争”

此次新规的出台，被业界视为晋江房地产市场向“品质竞争”转型的重要信号。多位业内人士在接受采访时表示，新规通过规划指标的精细化调整，将品质要求嵌入土地出让和项目审批环节，从源头上引导开发商提升产品力。

兰忠认为，当前房地产市场已进入存量时代，购房者对居住品质的要求越来越高，“过去开发商靠高周转、规模化就能取胜，未来必须在产品细节上下功夫。新规的出台，相当于给开发商指明了品质提升的方向。”

对于新规对房价的影响，业内人士普遍认为短期内不会造成明显波动。业内人士曾思程指出，不计容政策虽然降低了开发商的部分成本，但层高提升、外立面材料升级等也会增加建造成本，“两者大致可以抵消，对房价的直接影响有限。新规的核心意义在于引导市场提质，而不是刺激价格。”

购房者则对新规带来的居住品质提升充满期待。多位接受采访的购房者表示，在房价趋稳的背景下，他们更看重房子的居住属性，“层高更高、公共空间更多、外立面更漂亮，这些都是实实在在的利好。”

业内人士建议，开发商应深入研究新规条款，将政策红利转化为产品优势，在抬板式架空平台利用、层高设计、公共配套打造等方面形成差异化竞争力。随着新规的落地实施，晋江房地产市场正迎来一场深刻的品质变革。从架空层的公共空间到住宅层高的舒适突破，从风雨连廊的细节关怀到沿街立面的颜值提升，新规正在用精细化的规划管理，绘就晋江城市宜居的新蓝图。