市民钟女士：我看中了一套法拍房，价格比同个小区其他在售的二手房便宜。想去参与竞拍，但对法拍房不是很了解。请问，竞拍法拍房，作为普通的购房者来说，需要注意哪些方面？

晋江房协法律顾问、福建景飞律师事务所律师卜增光：法拍房是一种独特的房地产投资和购置方式，往往能以低于市场价价格成交，吸引购房者、投资者的目光，为购房者提供了“捡漏”的机会。然而，法拍房因其特殊的来源和复杂的背景，存在着一些潜在风险。

如果消费者要去参与竞拍，建议可以重点关注以下几个方面：1.房屋是否存在瑕疵。房屋质量问题不仅关乎居住的舒适度与安全性，还直接影响到房产价值与未来的维护成本。在实践中，法院通常会在拍卖公告中对已知的瑕疵进行告知或提醒。购房者参与竞拍前应仔细了解公告相关内容，一旦参与竞拍并成功竞得房屋、支付房屋价款后，其行为即被视为对房屋现状的全面认可，并自愿承担拍卖标的物可能存在的瑕疵风险。2.房屋产权是否清晰。购房者参与竞拍前应仔细阅读拍卖公告，了解房屋产权信息，包括但不限于土地出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理产权登记、有无设置抵押担保等。如果拍卖房屋尚未具备登记办证条件或存在无法登记办证情形，法院一般会在拍卖公告中提示并按照现状进行拍卖。购房者在参与竞拍前应注意核实上述事项，如果成功拍得房屋，则视为接受可能无法办理产权过户手续的风险。3.房屋是否存在租约。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。因此，在实践中，若房屋仍在履行的租赁合同，竞买人即使取得了房屋所有权，也无法对抗承租人的租赁权。在租赁关系存续期间，竞买人不能以其为房屋的所有人为由，要求承租人退出房屋，合法的租赁合同的内容和效力也不受影响。因此，竞买人在参与竞拍房产前，应全面了解目标房产租赁及使用情况。4.房屋是否设立居住权。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。若原房屋所有权人为特定关系人设定了居住权，即使房屋完成了拍卖过户手续，也可能依然无法使用。竞买人在参与竞拍房产之前，务必向居住权登记机构或拍卖法院进行咨询，核实该房产是否已设立居住权，以及居住权的设立时间、具体期限、居住权人身份信息等关键信息，避免出现无法使用的风险。5.了解税费如何承担。法拍房可能因房屋产权性质、未办理产权登记等原因，存在较高的交易税费。如果拍卖公告明确税费全部由竞买人承担，将导致竞买人在成交后需额外支付较高税费，大大提高购买法拍房成本。