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金融街物业通过聆讯 稳健背后的低毛利生意

www.ijjnews.com 来源:观点地产网 2020-06-19 17:59我来说两句
  
  6月18日,金融街物业在递交了招股书接近5个月后,终于通过了港交所的聆讯,即将在港交所主板挂牌,股份代号“1502”。

  受疫情影响,金融街物业于当天下午在线上举行了IPO新闻发布会。出席在现场的有公司执行董事、董事长及总经理孙杰;执行董事兼常务副总经理薛蕊;副总经理、董事会秘书兼工会主席陈曦;财务总监项峥;风险法务总监张晶。

  金融街物业此次将发行9000万股H股,占扩大股份后的25%,发行价格在7.16-7.56港元之间,倘若不发生额外发行股份的情况,金融街物业将最多集资6.8亿港元。

  目前,公司的三位主要股东分别为中国人寿保险间接持有29.49%;金融街集团间接持有47.52%;以管理层为主的员工持股22.99%。

  金融街物业继承了国企谨慎、稳健的风格,管理层在面对媒体的追问时并没有透露太多额外的信息,要了解公司还得更多从招股书中获取。

  业务及收入

  从总体的业务模式或许能更清晰的了解公司。金融街物业向客户提供综合物业管理及相关服务,其物业管理费主要由客户按包干制支付予,而小部分则按酬金制支付。

  据观点地产新媒体了解,金融街物业主要服务对象分为两大类,以办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店的商务物业,该部分收入占比从2017年的70%逐渐降低至去年的65%;及以住宅物业、公共物业、医院、教育物业为主的非商务物业,该部分收入比例则逐年增加,从2017年的28%增加至2019年的33%。

  值得一提的是,金融街物业还有一小部分增值餐饮服务,通过专属“怡己(IZEE)”品牌系列经营咖啡馆、餐馆及面包店。

  金融街物业收入由2017年度的7.57亿元增长15.7%至2018年度的8.75亿元,并进一步增长13.9%至2019年度的9.97亿元。年内溢利由2017年度的8270万元增长10.7%至2018年度的9150万元,并进一步增长23.9%至2019年度的1.13亿元。

  以金融街物业2019年的收入结构为例,办公楼收入5.09亿,占比51.1%;综合体收入8233万元,占比8.2%;零售商业大厦及酒店收入5540万,占比5.5%;住宅物业收入2.22亿,占比22.3%;公共物业收入1.11亿,占比11.1%;餐饮服务占比1782万元,占比1.8%。

  来源:企业资料

  公司整体的增速步调也并不快,无论是收入、还是年内溢利增速都在20%以下,公司的在管面积同样如此。从2017年开始,每年大约增加300万平方米的在管面积,财务数据较为稳定是金融街物业的一大特点。

  截至2019年12月31日,金融街物业为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务,涉及在管建筑面积合共约1990万平方米。其中,商务物业在管建筑面积约为800万平方米,占比40.3%;非商务物业约为1180万平方米,占比59.7%。

  值得注意的是,前文提及商务物业的收入占比明显要高于非商务物业,两者差距接近一倍。这或许说明,金融街物业的非商务物业管理面积虽然大企业并不赚钱,商务物业的收费水平要远在非商办物业之上。

  以毛利率为例,金融街物业去年综合毛利率仅为19.2%(头部物业均在30%以上),商务物业为24.6%,非商务物业仅为10.5%,拉低了公司的整体表现。

  对此,孙杰却并不担心,其透露,未来金融街物业仍将坚持扩展以商业物业为主的市场占有份额,这部分管理面积的增加,或许可以持续改善公司的毛利率表现,“商务物业管理收入更高,每月每平米12.66元,同期物业百强整体月物业费平均价格3.26元。”

  而对于商办与住宅之间的扩张平衡,孙杰认为“面积比例是在相对平衡的状态,50%多是公建,40%是住宅类物业。”其中,住宅类服务于母公司系统内的业务,“两者增速都很可观。”

  未来计划与收并购现状

  未来,金融街物业主要把计划分成了3部分。

  首先是拓展增值服务,以此来提升品牌价值,并改善公司不理想的盈利表现;其次,持续与母集団金融街合作,孙杰表示“对物业公司支持是多方面,不光是地产,同时还有教育、医疗公司,母集団只要有物业管理的业务都会大力支持。”

  除了母集団的直接输送外,第三方对于金融街也十分重要。2019年末,来自独立第三方项目的收入占物业管理及相关服务总收入的18.9%。独立第三方项目的在管建筑面积670万平方米,占总在管面积的33.6%。

  虽然第三方对业绩和在管面积的公司都在逐年增加,但其业务表现却一直并不理想。对此,观点地产机构在媒体会上向公司寻求答案,但管理层却并未作直接回应,仅表示金融街会大力拓展第三方业务。

  金融街物业表示,公司将积极参与招投标工程,从独立第三方获取新业务。但从其招股书披露的数据看,却并不理想。

  从2019年12月31日后及直至目前,金融街物业已订立11份新物业管理服务协议,涉及额外总建筑面积约为150万平方米,其全部均与金融街联属集团订立,并无订约向独立第三方提供任何物业管理服务。

  金融街物业拟将此次集资额的60%用于战略收购及投资设立相关公司,以此来扩大自己的市场份额。金融街物业这两年将首选位于京津冀地区、长三角及大湾区的现有城市群目标,并计划自2023年起在成都、重庆、武汉等西南及华中各大城市寻找机遇。

  而对于并购标的,金融街物业会优先选择专注于商务物业的物业管理公司,亦考虑在物业管理产业链下游具有稳定经营业绩及发展前景的公司,以便补充业务运营,例如保安公司、清洁公司及园艺公司。

  此外,另有20%将用于发展增值类服务、类似咖啡品牌IZEE和提供相应运营服务;10%用于信息技术的升级;剩余10%用作一般企业用途。

标签:金融街物业
责任编辑:夏煜煊夏煜煊
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