2018年起，物业公司资本化的节奏开始加快，彼时全年通过房产分拆上市的物业公司共有5家，超过2015年至2017年上市物业公司之和。2018年6月，行业龙头碧桂园旗下的碧桂园服务登陆港股市场，上市首日市值高达250亿港元，成为物业公司第一股；之后，新城悦、佳兆业美好和永升生活陆续登陆港股。时至今年，高估值、高成长性的物业公司已然成为资本市场的“新宠”。

　　接下来的日子也同样令人期待，大体量的保利物业、时代邻里于12月初通过了港交所上市聆讯，“蚊型”物业公司兴业物联也往着资本市场靠拢，房企拆分物业板块公司上市热潮显然仍未到尾声。

　　中小型物业上市潮起 过关斩将中的规模扩张

　　从物业公司的规模来看，随着房企分拆物业业务上市进程的推进，目前资本市场上的物业公司由市值百亿以上、在管面积达到亿级的大型体量，逐步由体量更小的物业企业转变。

　　2019年，6家分拆上市的物业公司中，有5家市值超百亿，其中雅生活、碧桂园服务布局城市数更是达到了250个以上。而11月初上市的物业公司银城服务，在管面积不到2000万平方米。

　　数据来源：观点指数整理

　　值得关注的是，在银城生活服务挂牌的前一日，其公布了全球发售的认购情况，其中认购合共25.53亿股香港公开发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数666.8万股约382.88倍。这个数字在港股市场普遍低迷的情况下，显得尤为抢眼。

　　观点指数翻阅招股书看到，2018年银城生活服务的收入为4.68亿元，净利润为2709万元，属于小型物业管理公司，其受到资本热捧一定程度上归因于市场环境，以及对其发展模式的认可。

　　一般来说，房企分拆物业公司上市，母公司的品牌效应会使物管企业更容易对接资本市场，获得青睐。从目前已赴港上市的17家物业公司来看，有9家的母公司是观点指数·TOP100销售排行榜里的全国百强企业。随着资本市场对物业公司的看好，分拆物业版块上市开始逐步向第二乃至第三阶梯房企延伸。相信未来两年会有更多的中小型房企陆续推进物业业务的上市进程。

　　此外，据中国物业研究协会公布的数据显示，2018年全国物业管理面积约246.65亿平方米，年复合增长率为12.01%。其中头部百强企业约占78.9亿平方米，即32.08%。总体呈现地域分散、集中度低的状态。行业集中度较低导致市场环境竞争激烈，对物业服务企业的经营能力、管理能力和抗风险能力自然提出更高的要求。

　　从已有数据来看，物业公司现今大都仍是采用“规模为王”的发展战略，以拓展增量盘、占据市场份额优先。对其他物业公司的收并购就成了快速扩张的捷径。

　　来源：公开资料、观点指数整理

　　从具体市场来看，目前物业公司主要争夺的是三、四线城市的份额，这和近年来房地产市场重心向三四线城市转移相呼应。同时，优质的物业资产并购可遇不可求。一些优质的物业资产可以和物管公司既有的业务产生协同效应，这也加剧了优质标的的竞争，因此要想成功并购无疑要“过五关，斩六将”。

　　来源：公开资料、观点指数整理

　　成功并购，关键不只是并购标的的筛选，并购价格的确定，也包括并购发起方本身的影响力以及整合资源的能力。这或许是物业公司并购项目城市下沉的主要原因，因为城市越下沉，更有利于扩大品牌影响力以提高成功并购的可能性。而对于被并购方而言，不同主体本身即便出价相同，成功并购的概率也有差别。越是优质并购标的，对并购方就有越高的要求。

　　乘着资本的东风，具有全国性品牌影响力的企业，体量大，没有资金链压力。同时自身发展意愿强烈，更倾向于主动发展签约拓展项目。

　　从项目类型来看，住宅物业一如既往是物业公司的主战场。据观点指数观察，近几个月的一个明显趋势是，拥有房地产开发背景的物业公司正在将目光转移至非住宅物业。

　　住宅存量时代来临 非住宅物业或成新赛道

　　房地产住宅开发市场经过几十年的发展已逐渐进入缓慢赛道。国家统计局数据显示，2017、2018年全国住宅竣工面积录得连续两年下跌，分别下降7%、8.1%。这是2008年以来，全国住宅竣工面积唯一一次出现的连续下降，且下跌幅度也最大。

　　最新一期数据则显示，2019年1-10月，全国住宅竣工面积38474万平方米，同比下降达到5.5%。目前我国商品房的供给端增速减缓，商品住宅已悄然从“增量时代”逐渐转变为“存量时代”，这让物业服务企业不得不把着眼点放到住宅以外的非住宅物业类型。

　　数据来源：国家统计局、观点指数整理

　　观点指数研究院统计物业服务企业数据显示，其拓展项目的60.49%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了39.51%。其中，这些物业公司的非住宅物业项目里公建物业占比达到23.46%；商业、学校物业、园区物业占比则分别为12.35%、8.64%和13.58%。

　　数据来源：公开资料、观点指数整理

　　随着我国城市化进程不断推进，城镇化率提升构建了庞大的不动产存量和稳定的增量，人均收入的持续提升激发了人民群众对美好生活的不懈追求，两者相结合，诞生出庞大的物业管理市场。

　　与此同时，国家统计局数据显示，截至2018年末全国物管公司已超过23万家，分别比2013年末增长55.6%；物业管理行业从业人员为636.9万人，比2013年末增长10.9%。企业规模稳步拓展，行业发展未来可期。