物业上市公司队伍即将迎来新选手。12月9日-12日，保利发展(600048.SH)旗下公司保利物业将公开招股，拟发行约1.33亿股，其中香港发售1733.36万股，国际发售1.16亿股，另有15%超额配股权。最高发售价每股35.10港元，每手买卖单位为200股。预期将于12月19日上午9时在联交所买卖。

　　假设每股发售价32.90港元，预期所得款项净额约42.9亿港元。其中，约57%将用于把握战略投资机会，择优并购，发展战略联盟及扩大物业管理业务规模;约15%将用于进一步开拓增值服务;约18%用于升级数字化及智能化管理系统;约10%将用作运营资金及一般公司用途。

　　据悉，公司已就基石配售与GIC Private Limited(GIC);Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.;中国国有企业结构调整基金股份有限公司及中交国际(香港)控股有限公司订立基石投资协议，拟分别认购8500万美元、3500万美元、3000万美元及3000万美元股份。

　　从今年4月11日摘牌新三板，到12月1日通过港交所聆讯，保利物业即将成为第18家在港上市的内地物业公司。2017年8月，保利物业曾登陆新三板，但不到两年就选择退市，此后8月7日向港交所提交上市申请。

　　背靠央企保利发展，保利物业在规模上有先发优势。截止2019年6月底，保利物业布局全国148个城市，合同管理面积454.9百万平方米，在管总面积260.3百万平方米，管理846项物业，即将超越绿城服务（02869.HK）成为第三大上市物业公司。

　　从业务上看，保利物业主要为国内一二线城市各类物业提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。物业管理服务为主要营收来源，今年前6个月占比总营收的64.6%。

　　但盈利能力偏弱显而易见。该公司近三年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司净利率仅5.8%、6.9%、7.9%。保利物业表示，公司面临各方成本上行压力，包括但不限于：最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。

　　扩大规模和提升市占率诉求下，保利物业渴求快速进入资本市场。实际上，不仅是保利物业，近两年物业公司密集赴港上市，其中不乏碧桂园服务、新城悦、雅生活、蓝光嘉宝等母公司背景强大的物管企业。

　　资本市场同样给予物管公司较高估值。碧桂园服务市盈率达52.35倍，市值更是高达753.63亿港元。而绿城服务252.15亿的市值远超绿城中国(03900.HK)，成为唯一市值超过关联房企的选手。

　　华盛证券表示，香港市场17家物业管理股，截至目前取得正向涨幅的高达11家，占比超过64%。今年1月1日至12月3日，涨幅居于前列的分别为新城悦服务、佳兆业美好、永升生活服务、雅生活、中海物业以及碧桂园服务。

　　中泰证券认为，当前行业整体处于成长红利阶段，行业集中度加速提升。目前行业竞争格局尚未定型，龙头企业可利用资金优势开展收并购，扩大管理规模并提升经营效率，同时利用资源优势引进人才，推动技术创新与应用。