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金融街:上半年只拿3块地 销售去化率降至37.7%

www.ijjnews.com 来源:和讯房产 2019-08-15 10:24我来说两句
  
半年报陆续发布,以商务地产为主业的金融街(000402)控股股份有限公司(以下简称为“金融街”)交出一份看似不错的业绩报告。

  8月9日晚,金融街发布2019年上半年财报,公告显示,金融街上半年实现合同销售额178.4亿元,同比增长94%;实现营收95.2亿元,同比增长43.4%;归属于上市公司股东净利润10.52亿元,同比上升21.7%。无论是销售增长还是财务指标,金融街在上半年的表现均比较亮眼。

  然而,金融街未来能否保持这种增长势头,目前看并不乐观,一方面,金融街运营效率很低,存货周转率进一步降低,尤其销售去化率已经降至37.7%。

  另一方面,金融街土地投资额同比减少32.15%,外界担心这会影响未来的销售增速。

  不仅如此,随着房地产行业增速放缓,中小型房企普遍面临生存压力。

  作为北京(楼盘)国企的金融街,其住宅开发优势并不明显,商业地产扩张也面临诸多挑战,未来发展存在较多不确定性。

  销售去化率降至37.7%

  虽然销售增速达到94%,但金融街的营运能力并未相应提高。

  至于销售增速的原因,金融街在财报中表示,主要是公司把握了区域中心城市销售回暖的市场窗口期,也就是说主要受益于一二线城市的结构性回暖。

  事实上,上半年金融街存货周转率进一步降低。财报显示,2019年上半年,金融街的存货周转率从2018年的0.17降到0.07,不仅创造了近六年来的新低,也处于行业较低水平。

  和讯房产根据财报中的项目开发列表进行测算得出,金融街上半年处于开工建设状态的项目总计35个,其中,开工时间在2016年(含)以前的项目总计6个,占比17%,除了位于重庆(楼盘)的金融街•融景城项目规划建筑面积约168万平方米之外,其余项目体量主要在30万平米左右,但开发周期大多超过3年。

  “金融街给人的感觉是不着急,对于项目销售指标没有紧迫感,可能是因为国企,所以不差钱吧。”北京金融街某项目资深销售对和讯房产表示,由于同质化竞争严重,限竞房去化压力很大,但他所在的金融街限竞房项目压力不大。

  “总房源大约497套,1月开盘至今已过了大半年,但是项目只卖了200多套,今年你的目标不是清盘,把44套叠拼产品卖完就行,剩下的房子明年继续卖。”

  财报显示,金融街2019年上半年可供出售面积合计155.5万平方米,实际销售面积58.64万平方米,和讯房产粗略计算,金融街上半年的整体去化率只有37.7%,而2018年这一比例是50%,也就是说,上半年金融街的销售去化率比2018年整体下降了12.3个百分点。

  37.7%的销售去化率是什么水平呢?

  此前,丁祖昱在解读2019年上半年房企业绩榜单时表示,2019年主流房企整体预期货值去化率大约60%左右,相较而言,金融街的销售去化率远低于主流房企的平均水平,只达到行业平均水平的一半。

  销售去化率降低是导致存货周转率降低的原因之一,某知名地产分析人士认为,金融街可售项目不多,单个项目的营销很容易影响此类周转速度,比如某年金融街部分可售项目的销售状况不错,可能当年就会有较好的周转速度,而今年可售项目减少和行情本身降温,这都会影响销售节奏。

  “金融街在激励措施方面的突破性不够,比如股权激励无法实施,而这对于团队稳定和周转效率都非常重要,这是北京国企存在的一些劣势。”某券商分析师告诉和讯房产,自2018年以来已有14家上市房企披露/实施员工持股计划或股权激励计划,这一趋势还在继续,而金融街还没有突破这一点。

  金融街会掉队吗?

  除了企业自身运营效率问题,金融街不得不面对一个所有房企都面临的议题,那就是如何更好的生存下去。

  房地产行业增速放缓,中小型房企普遍面临生存压力,房企破产现象逐渐增多。根据财经网(博客,微博)数据显示,截至7月21日,2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。有自媒体用“掉队”来表达对金融街未来发展的担忧,这种担忧不无道理。

  根据克而瑞发布的《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》金融街以操盘金额165.9亿元,位列第75位。对于这一排名,上述分析师表示,销售规模排在70/80位置的房企想要进入TOP50会非常困难。

  “从住宅开发角度看,金融街的规模非常尴尬,无论是运营效率还是土地获取能力,金融街都面临较大的局限性。对于商业地产而言,金融街虽然持有优质商业标的,具有一定发展优势,但未来仍存在较大挑战。”

  和讯房产梳理财报发现,2019年上半年,金融街拿地强度明显减弱。

  财报显示,截至半年报披露日,金融街在重庆、佛山(楼盘)、苏州(楼盘)、无锡(楼盘)新增项目储备5个,新增计容建筑面积56.0万平方米,实现权益投资额59.1亿元。相比去年同期新增项目权益投资额87.1亿元,减少32.15%。

  值得注意的是,金融街对于拿地时间的统计从上半年的6月延长至财报披露日,也就是8月9日。公开资料显示,7月11日,金融街拿下苏州一宗宅地,成交价31.13亿元;7月24日,金融街拿下无锡市1宗宅地,成交价8.85亿元。也就是说,如果纯粹以2019年1-6月为计算周期,金融街只拿了三块地。

  对此,某知名房企的负责人表示,主流开发商和区域龙头都在盯着主流二线城市的土地,对于金融街来说,没有明显优势,很难保证持续的货值。

  “土地热度很难冷下来,房企如果想发展,只能以更高的价格拿地,或者通过并购,但金融街并购经验有限。对于勾地,目前政府优先考虑的都是央企,金融街很难和地方政府去对接,金融街集团也没有特别强的实业导入。”

  一位不愿具名的资深媒体人士对和讯房产表示,以金融街上半年的拿地情况,会导致后续销售乏力。

  商业地产方面,金融街的表现是稳中略降。财报显示,金融街在北京、上海(楼盘)、天津(楼盘)等中心城市核心区位持有优质物业115.5万平米,主要以写字楼为主,相比2018年底的持有物业量级118.2万平方米,略有减少。

  在上述分析师看来,金融街未来还是应该以商业地产为主,不过,他表示,金融街在商业地产方面,还没有表现出一定的扩张能力,北京金融街的成功不具备异地复制的可能,商业地产扩张并不容易。

  未来路线如何走,金融街并没有给出明确回答,但从财报里的表述看,金融街想做的事情很多,除了积极参与项目竞买,重点关注行业调整带来的兼并收购机会,金融街还表示,要研究政府产业需求,探索产城融合项目、度假康养小镇项目、教育小镇项目等“产业+地产”业务模式,以持续获取优质战略型项目资源。

标签:金融|上半年|项目
责任编辑:夏煜煊夏煜煊
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