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安置房交易如何规避风险?

  

在安置房成交活跃的背后,一些不规范现象时有发生。例如,在房价上涨的情况下,由于利益的驱动,一些卖房的房主在签约后临时涨价、临时毁约;交易时,买主发现卖主房产已被法院查封;一些卖主“一房多卖”,妨碍房屋过户至买方名下,甚至导致买方的“房财两空”。

  来自晋江市住建部门的统计数据显示,2015年,晋江全市安置房交易的住宅面积22.85万平方米、1978宗。其中,买方为晋江户籍647宗,占比约32.71%;买方为泉州地区户籍(晋江户籍除外)517宗,占比约26.14%;买方为福建省内户籍(泉州户籍除外)387宗,占比约19.57%;买方为福建省外户籍427宗,占比约21.59%。

  从以上数据分析,购买人群主要是泉州地区户籍人员。但泉州以外人员购房约占41.15%,随着晋江市新型城镇化的快速推进,晋江对外来人员的吸引力不断增强。

  值得关注的是,2014年9月份,晋江还出台了《鼓励购买安置房若干规定》,涉及安置房按揭贷款、手续简化、外来人员优惠等事项,鼓励安置房进入房地产交易市场,吸引更多新晋江人安家落户。

  在安置房成交活跃的背后,一些不规范现象时有发生。例如,在房价上涨的情况下,由于利益的驱动,一些卖房的房主在签约后临时涨价、临时毁约;交易时,买主发现卖主房产已被法院查封;一些卖主“一房多卖”,妨碍房屋过户至买方名下,甚至导致买方的“房财两空”。

  那么,在买卖安置房时,如何规避交易风险?

  对此,晋江市法院法官提醒,首先,购房者要熟悉安置房过户政策。安置房房产交易时,受政策影响比较大,购房者在购买时要详细了解上市交易条件。

  其次,如果购买的安置房尚未取得“双证”,又确定要购买的话,一定要查清楚房产的权属来源。购房者可以要求查看房东的拆迁安置补偿协议,或其他可证明该房产权属问题的相关凭证,以确定卖方确实是房产的所有权人。这样,可以规避转多手买卖的风险。

  另外,还应该查清楚该房产的所有权人是卖方个人还是另有共有人。因为,拆迁安置房往往涉及共有人或继承人的问题,如果不是每位共有人都签字同意出售,买卖合同就无效。

  还要特别关注的是,购房者还应该在细节上和卖方进行约定,如税费支付方、落户问题、过户时间等。特别需要说明的是,还有一些安置房存在多年无法办出产权证,或最终无法交易过户的问题,因此要合同中约定,在房产无法过户的情况下如何解决问题的方案。

  钱付了安置房却被法院查封?

  法院:安置房交易应规避风险

  来自四川的李女士在晋江购买一套150平方米的安置房,可令她烦心的是,50万元购房款已经打给对方,可快要选房时,她才知道对方要出售的这套安置房已被法院查封。为此,李女士将卖主蔡某起诉至晋江市法院。

  记者从晋江市法院获悉,此案已作出判决,蔡某应退还李女士购房款50万元及支付相应利息1.9万多元。

  据了解,随着晋江新型城镇化建设不断深入,安置房成交活跃,而由安置房交易引起的纠纷时有发生。审理此案的晋江市法院法官提醒,在安置房交易时,要注意规避风险,避免纠纷的产生。

  购买安置房购房款全给了

  李女士于2014年6月份向蔡某购买了位于晋江市梅岭组团桂山的安置房,面积150平方米,价格为50万元。

  当年7月份,李女士分三次将购房款50万元给了蔡某。但到当年11月份,蔡某又向李女士提出,这套安置房不想卖了,想将这套房产向政府部门申请货币置换。由于无法将已经收取的购房款还给李女士,蔡某提出,等货币补偿后,再将购房款退给李女士,并按每月1767元支付占用期间的利息。

  想想暂时拿不到钱,并且对方也愿意支付利息,李女士同意了,并且和蔡某签订一份《补充协议》,解除了此前的购买合同,并约定了双方退款的事宜。

  选房时发现安置房被查封

  然而,令李女士没想到的是,蔡某并没有如约按月支付利息。而等到该片区选房时,蔡某也并没有将50万元退还。

  究竟是怎么回事?蔡某已经把货币补偿款领回,赖着不还?在几经催促无果的情况下,李女士到该片区拆迁指挥部了解后才知道,原来,蔡某由于涉及债务纠纷,该套房产已经于2012年被泉州市中级人民法院查封。换句话说,蔡某在卖该套安置房时,这套房子已经被法院查封、冻结。

  2015年6月,李女士将蔡某起诉到晋江市法院。

  判决:退还购房款支付相应利息

  晋江市法院审理认为,李某和蔡某已签订了《补充协议》,解除双方原本签订的安置房买卖合同,系当事人的真实意思表示,符合法律规定,予以确认。另外,双方当事人在《补充协议》中约定事项,应认定为附条件合同。

  根据合同法第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就……”

  “因上述拆迁权益已被泉州市中级人民法院查封,而蔡某在拆迁改造指挥部通知选房时,未积极前往置换货币并处理泉州市中级人民法院查封事宜,造成上述条件无法成就,故视为条件已经成就。”审理此案的法官介绍。

  不久前,晋江市法院作出一审判决,蔡某应退还李某购房款50万元并支付相应利息1.9万多元。

(记者_陈青松 王家煜)

标签:安置房|风险
责任编辑:吴艳妮吴艳妮
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