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去房产库存需时5年 楼价会应声而降会降吗?

  

经过多年的高速增长,中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”,“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存,不仅是开发商面临的一大难题,也是地方政府头疼的问题。

房地产投资增速下降,已严重拖累中国经济增长,中央近期喊话要‘去库存’,提出要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;接着在12月的中央经济工作会议上更明确提出,2016年中国经济社会发展五大任务之一,就是要化解房地产库存。中国指数研究院发布的数据显示,全中国房地产整体库存约为63亿平方米,按照过去三年的平均销售速度计算,这一库存需要五年的时间来消化。

经过多年的高速增长,中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”,“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存,不仅是开发商面临的一大难题,也是地方政府头疼的问题。

房地产投资的增速下降,已严重拖累中国经济增长,乃至中央近期密集喊话要“去库存”。去年11月召开的中共中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;12月的中央经济工作会议上更明确提出,2016年中国经济社会发展五大任务之一,就是要化解房地产库存。

中国楼市到底有多少库存?中国指数研究院发布数据显示,截至去年11月,全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,全国整体库存约为63亿平方米,按照过去三年的平均销售速度来计算,这一库存需要五年的时间来消化。

城市楼市分化明显

回顾去年中国的房地产市场,冷暖不均是一大特征,包括“北上广深”在内的一线城市楼价继续上扬,其中深圳楼价更是同比上涨47%,而三四线城市则长期土地供应过剩,库存基数大,去库存的担子非常重。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出,当前中国住房市场一个突出问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存;一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。

广州左右地产顾问有限公司总经理周帆接受本报采访时指出,中国三四线城市的购买力有限,市场吸纳量有限,而一直以来,地方政府为了财政收入,不断加大土地供应,直接导致了供需结构的失衡。

周帆以有“广州卫星城”之称的清远市为例,指出该市商品房去年的空置一度达到近10万套,去库存压力非常巨大。

中等城市规模的清远市人口集聚效应尚不够强,楼市库存一直在高位徘徊。清远市住房和城乡建设管理局在2014年度工作总结会议时便已表示,清远市商品房库存超900万平方米,2015年是“去库存”关键的一年。而为消化库存,该市在去年推出降低首付比例、降低贷款利息等举措,开发商并主动“以价换量”。《清远日报》去年5月的报道称,与2013年相比,清远市区的整体均价每平方米下跌了1700元(人民币,371新元)。

这些举措下,清远商品住宅的库存量有所减少,但仍处于高位。《南方日报》称,该市商品房库存量去年底预计减少至3万6000套以内,而即便如此,这一库存量也需要再用一年多的时间来消化。

化解高库存政策蓄势待发?

如何化解高库存,中央经济工作会议上提出了一些办法,包括让农民工市民化,增加有效需求、扶持租赁企业购买库存商品,以及促进房地产业兼并重组,提高产业集中度等。

会议结束不久,有地方政府即出台刺激房地产市场发展的措施。其中,广西北海按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴;安徽芜湖在契税上给予50%的补助;河南则鼓励农民进城购房,在契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等方面,给予购房的农民切实优惠。

外界并纷纷猜测中央接下来可能出台的一系列措施,认为可能包括降低首付比例、继续降准降息、调整税费政策等。

不过,中国银河证券首席经济学家左小蕾接受本报采访时说,包括降低利率、首付比例下降、改革住房公积金制等政策,只在一线城市能起到实际效应,对于三四线城市购房者来说并无实际意义。这些措施不仅对“去库存”没帮助,反而会继续推高一线城市的房价。

她指出,高库存是长期累积的结果,去库存不会在短期内奏效,要真正达到清库存的目的,必须在三四线城市创造就业与发展的机会,增加当地常住人口,在配套、休闲、度假、养老等方面下功夫,这才能吸引人们到当地购房居住,解决高库存。

至于依靠农民工买房、加大城镇棚户区改造力度等措施,左小蕾认为,这也无法起到期待效果,一是农民根本拿不出如此高的首付,二是农民工大多集中在一二线城市,倘若要进城买房,也并非是在三四线城市。

楼价会降吗?

中国这些年来一直面对房价居高不下的现象,在涉及房地产问题时,上月的中央经济工作会议首提房价,公报中“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的说法,令人耳目一新。官媒随后纷纷跟进,称开发商适当降价是化解库存“最明智的选择”。

中共中央机关报《人民日报》发表评论说,“房价这事,开发商没点儿让利的诚意,谁会掏真金白银救你呢?”。新华社也表示,“必须挤压房价中的水分,让房价虚火降下来,释放更多消费潜力”。

楼市真的会“应声而降”吗?大多舆论不以为然,认为开发商降价的动力不足。

周帆受访时也断言,大多开发商不会降价,期待以此来去库存并不现实。他认为“楼市和股市一样买涨不买跌”,降价不但不会换来销量,反而令消费者不敢出手,担心今天买了,明天又再下跌。

周帆说,开发商应通过积极的营销来加速去库存,而中央政府如果不出台可操作的具体措施,“去库存”的目标就难以实现,这些措施应包括要求地方政府压缩土地供应与新开工面积,因为“供应量不压缩,去库存就是一句空话”。

标签:库存|楼价|下降
责任编辑:吴艳妮吴艳妮
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