库存滚雪球

　　若是在去年今日，售楼员称“开盘当天就售罄了”，没什么可怀疑的。但是如今听到亦庄金茂悦的售楼员再说“我们项目每次开盘都售罄”，记者在心里着实打了个大大的问号。

　　不为别的，只因售楼员的前后自相矛盾：“上期开盘还剩余少数房源，当时的折扣为3万抵5万，如今再购买，除了可以享受当时开盘的价格之外，还可以享受当下5万抵10万的活动。”

　　据了解，亦庄金茂悦上期开盘为3月底，当初的均价为3.8万/平米左右，以一个100平米的房子为例，当初享受完3万抵5万的优惠，折合下来的均价为3.78万/平米。若均价不变，现在能享受5万抵10万优惠，则折合后的均价为3.75万/平米，比上期开盘的价格还要低。

　　记者在北京市住建委网站上查询到了亦庄?金茂悦的售楼情况。该项目2014年3月29日取得预售证，共四栋楼248套房，而开发商只拿了6号楼的60套住宅挂出来卖，而从预售至今近2个月的时间这60套住宅仅有14套进行了网上联机备案，2套处于资格核验中，3套可售，其余均为“已预定”状态。6号楼的去化率仅有23.33%，与售楼员所说的“开盘当天售罄”相差甚远。

　　早在2013年12月14日就拿到预售证的5栋住宅楼的去化率也不乐观。其中2号楼共102套房，仅有38套进行了网上联机备案，4套可售，其余均为“已预定”状态。去化率仅为37.25%。

　　“已预订”并不意味着交易成功，售楼员王鹏也透露：“前期开盘的比如6号楼和2号楼，有些房源业主由于交不上钱，或者解决不了资格问题，我们是可以对其进行清退的，您也可以考虑前期剩下来的房子，现在买很划算。”

　　在前期开盘去化率不理想的情况下，即便是开发商取得了新的预售证，也并没有急着开盘。按照去年的楼市节奏，开发商怕是早早地蓄客，万事俱备只等预售证，开盘当天还出现3人抢1套房的火爆现象。

　　亦庄金茂悦最新一期的预售证5月22号就批下来了，离其最近的周末却没有开盘，即便是开盘，也是首付分期付款，开发商为了将购房者先“圈”进来，收取很低的首付，却依然难卖得动房。

　　对于5月22日没有开盘，王鹏苦笑地说，“或许因为天公不作美的一场雨，也或许因为卖不动说多了都是泪。”

　　销售步入困局

　　一位售楼员也称，之所以方兴地产可以推出10%首付的政策，允许购房者有半年的时间去凑齐35%-40%的首付，是因为国企等得起。

　　方兴地产日前公布的2013年年报显示，2013年，方兴地产录得累计取得物业签约与土地一级开发销售成交金额共计人民币209.94亿元，其中物业签约金额达145.9亿元，销售面积为57.29万平方米。土地以及开发销售金额达64.04亿元，销售面积达212.57万平方米。2013年合计销售金额较2012年人民币157.93亿元上升33%。

　　2013年取得的姣好业绩，成为了2014年衡量业绩的大分母，今年能否屹立不倒，还得仰仗于各项业务的发展情况。据已有的公报显示，2014年一季度业绩不容乐观。

　　方兴地产土地一级开发项目包括长沙梅溪湖项目和三亚市崖城镇土地一级开发项目。分别拥有80%级51%的权益。根据招募公告，项目一期于2016年6月完成工程竣工验收手续。2017年6月完成项目范围内土地出让的手续。三亚一级开发项目是与海南兰海实业集团有限公司合作取得，整个项目预计2018年完工。很明显，这两个项目都指望不上能给2014年的方兴地产业绩贡献多少。

　　而在2014年1月、3月、4月，长沙梅溪湖一级开发项目无新成交土地。仅有2月份该片区累计出让土地计容建筑面积38万平方米，累计销售成交金额人民币12.66亿元。

　　方兴全年开盘销售项目，包括北京望京金茂府项目和北京亚奥金茂悦项目、丽江金茂雪山语项目、苏州姑苏金茂府项目、北京亦庄金茂悦项目、金茂梅溪湖项目等。

　　曾经创造了辉煌的销售战绩的广渠金茂府已经进入了现房销售阶段，剩下的均为楼王的房源，面积在380平米以上，售价在3000万元以上，已近销售尾声；而亦庄金茂悦却卖不动了，形成了销售上的青黄不接。

　　2013年1月，方兴以18亿和17.3亿连下两城，夺得X85R1、X88R1地块，打造亦庄金茂悦项目。相隔一年后，方兴于亦庄“再落两子”，摘得亦庄X87、X91地块，这两宗地块与亦庄金茂悦仅一路之隔。据售楼员王鹏介绍，X87、X91地块的楼面价已经高达2.5万元/平米，首期开盘至少要卖到5万/平米才能保本，两幅地块将于2014年11月左右开盘，定位为低密花园洋房和别墅。后市究竟会如何发展，现在谁也不敢下定论。

　　方兴地产的储备项目为：宁波南塘金茂府项目(占有51%的权益)；广州南沙项目(占有100%的权益)；重庆盘龙项目(占100%的权益)；杭州拱墅区项目(占100%的权益)；上海闸北大宁国际社区项目(占100%的权益)。

　　杭州等二线城市的楼市已经难以有好的预期，而上海大宁地王101亿元土地款却涉嫌逾期支付。方兴地产上海公司相关人士曾对媒体透露，公司用于这一“地王”的土地出让金，需要通过商务部备案审批才能最终付款。一位业内人士介绍，只有来自海外的买地资金，才需要在商务部备案。

　　被寄予厚望的北京亦庄板块房地产项目陷入滞销行列，二线城市项目不敢期待，上海地王项目土地款项逾期支付，长沙梅溪湖土地一级开发项目一季度业绩惨淡，方兴地产能不能跨过瓶颈？人民网房产频道将继续关注报道。