SOHO战略定位失误陷上海泥沼 多券商不看好

　　4月3日，在携手招商[简介最新动态]银行启动的“商租通”的业务新闻发布会上，SOHO中国[简介最新动态]董事长潘石屹表示，由“开发—销售”转型为“开发—持有”以来，SOHO中国两年多的转型是成功的。

　　潘石屹表示，两年多前公司宣布转型不被市场看好，包括租金收取的问题，还有企业自有资金问题都受到质疑。但是从2013年财报可以看到，SOHO中国的净负债率只有17%，可动用的账面现金达到100多亿元。

　　“加上近期刚刚出售的上海两个项目获得资金50多亿元，然后银行又给我们放了一些较低利率的贷款，加起来可以动用的资金达到225亿元，利润率很高的，分红率还跟前几年一样，比较稳定的，这几个指标，就标志着SOHO中国转型的成功，下一步SOHO中国将会更平稳地发展。”

　　但很难讲出售上海项目是SOHO中国的“胜利”。对于这家近5年来一直处于扩张状态下的企业而言，SOHO中国在上海做“减法”，是一个艰难的决定。前景不明3月4日，SOHO中国发布2013年年报显示，SOHO中国核心利润44亿元，是公司成立以来最高的一年。但因为SOHO中国转型自持，全年销售额仅为46.87亿元，不足2012年全年的94.68亿元的一半，更远不及2010年高达238亿元的销售额。因此，年报发布后，已有花旗、野村、瑞银、汇丰等国际知名券商认为该公司转型的前景不明朗。一方面销售收入快速下降，4个项目的租金收入总和为3亿元，占总收入的比率较小，盈利难以持续；另一方面，预计公司将面临未来5年内大城市写字楼租金增长放缓、空置率上升的风险。

　　SOHO中国发布2013年的年报显示，2013年公司营业额为146.21亿元，同比下滑9.43%，毛利润率为55.5%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。其中出售物业单位所得143.42亿元，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入仅为2.79亿元。

　　SOHO中国在业务拓展的策略是增持北京、上海的优质商业物业。

　　2009年8月18日，SOHO中国从摩根士丹利手中收购了上海烂尾楼东海广场一期，由此进入上海。此后至今，SOHO中国已在上海收购12个项目，累计耗资287亿元。

　　2010年时，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，公司过去十几年大部分投资都集中在北京，在上海的投资不到全公司的10%，如果要在北京、上海之间选择，SOHO中国将会选择上海。当时，众多房企资金链趋紧，而彼时的SOHO中国刚刚完成海外的募资，手里握有大量的现金。

　　不可忽视的是，2010年初开始，北京市国土局在商业用地出让时均附加一个条件：“除住宅和公寓外，原则上不许散售”。这或许加速了SOHO中国在上海的布局。

　　在短短的两年时间内，SOHO以风卷残云的速度拿下8个项目，较为著名的静安区“东海广场”项目和长宁区“中山广场”项目在收购之后，都在很短的时间内完成了销售，把别人认为不可能卖掉的办公楼在所在区域卖出了天价。与此同时，SOHO中国则明显收缩了在大本营北京的发展，近几年鲜有动作。

　　但SOHO中国在上海的发展并不如意。“SOHO中国对上海的定位、认识不够准确，导致在上海市场的战略定位有所失误。SOHO中国的商业地产建设、运营能力在上海市场竞争力并不充分。上海商业地产的发展模式早已不是建好房子直接卖就能搞定的，客户更加看重运营商做活商圈、培养商业氛围的能力，而SOHO中国明显在这方面尚有欠缺。”中投顾问的房地产行业分析师殷旭飞说。

　　也正是这种欠缺，让一直在上海做“加法”的SOHO中国，开始做“减法”。上海故事截至2013年年底，SOHO中国在上海的投资已达500亿元，占了SOHO中国总量的75%。“如果当时把这些钱投入在北京的市场，相信SOHO中国就不是现在的局面。”一业内人士表示。

　　2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街[最新消息价格户型点评]控股股份有限公司，总交易金额为52.3亿元。两年前，SOHO中国购入这两个项目的价格为41.04亿元。

　　SOHO中国CEO张欣表示，上海项目的出售，使现金持有量增加了52亿元。此外，根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元，这使得公司流动量总额上升为220亿元。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，增持北京、上海的优质商业物业是公司的长期发展策略，不会改变。但在经营中会适时优化资产，包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业，以及在适当的时候买进更优质项目，实现北京和上海的均衡发展。

　　但这显然并不让人信服的。

　　更多的业内人士认为SOHO中国此举是为了缓解现金的压力，这样的减法并未结束。并判断其有可能进一步出售其他投资物业以改善盈利。

　　进入上海市场以来，SOHO中国一直在做加法，足迹几乎遍及上海市中心的重点区域：南京西路、外滩、虹桥枢纽、长寿路、复兴路、四川北路等黄金商业区。

　　上海外滩8-1项目权益争夺事件，让SOHO中国面临巨大的考验。对于抛售，潘石屹给出的解释是为了实现北京和上海的均衡发展，适时优化资产，以便购进更优质项目。

　　潘石屹公开称，截至2013年年底，SOHO中国在上海的投资已达500亿元，占了SOHO中国投资总量的75%。

　　然而，75%的投资总额却并没有带来相应的业绩回报。年报显示，2013年SOHO中国主要合同销售均来自于北京地区的望京[最新消息价格户型点评]SOHO[最新消息价格户型点评]一、二期和银河SOHO项目，合计销售金额约为33亿元，而在上海地区只有SOHO中山广场一个项目在售，合同的销售金额仅为8.4亿元。

　　相反，随着SOHO中国在上海区域投资的加速，其资产负债率已经连年上升，早已突破了其一直坚守的“零负债”底线。截至2013年年末，SOHO中国持有现金106亿元人民币，净负债率为17%，相比2013年同期2.6%的负债率大幅攀升，而在此之前，SOHO中国的净负债率一直控制在负数的水平，2009年、2010年及2011年分别为-13%、-57%和-10%。

　　潘石屹则用一惯的解读方式辩护称，“SOHO中国根据市场变化转型，好多朋友担心SOHO中国，资金能不能支撑得住，现金流会不会发生问题，负债率会不会急剧上升。从这一年多看，这种担心都是多余的”。

　　亿翰智库董事长陈啸天认为，SOHO中国在进入上海后，快速在上海拥有近十个项目，占到公司投入八成。从结构角度看，有些过于畸形。另外，自从与复星在外滩8-1项目发生纷争后，SOHO中国对上海的投资环境有些担忧的。