落实中央分类调控 精准打击房价“暗涨”现象

　　两会尚未结束，各地楼市频传降价，南京选在此时率先出台加紧调控的新政，出乎了不少人的意料。不过在不少业内人士看来，这又在情理之中。因为根据中央“分类调控”的精神，南京目前还处于涨幅较高的势头，适时加强对房价的监管，对2014年的楼市稳定很有益处。扬子晚报记者王烨

　　1楼市走低，南京为何还在控价？

　　库存太低供小于求，南京房价仍有涨势

　　首先从南京今年的楼市形势来看，明显不同于杭州、常州、武汉等传出降价的城市。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，南京库存量非常低，目前仅为3.2万套，而且其中还包含大量车位、商业等产品。因此整体上仍然是供小于求的状态，房价只存在上行压力。

　　其次，南京去年房价涨幅较大，完成年度房价控制目标几无可能。今年率先有所行动，也是向市场表明严控的态度和决心。南京房地产开发与建设促进会秘书长张辉表示，今年两会的政府工作报告已释放出有保有压，分类调控的政策取向，南京此举正是地方政府落实中央提出的分类调控思想，根据南京楼市的实际情况和关键问题，以增加供应、稳定地价房价、保刚需、做好保障房为核心目标来优化楼市调控。

　　2新政哪一条最有杀伤力？

　　核准精装修最亮眼，但须细化第三方评估制度

　　对于新政包含的7个条款的不同作用，吴翔华认为对精装修进行价格评估制度最具杀伤力。对申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，并对外公布，这等于堵住了目前最流行的楼盘“暗涨”方式。据记者了解，目前南京楼盘在申报销售许可时，只针对毛坯价格进行审批备案，精装修价格一般会出现在销许上，但并无统一标准和评估体系。这造成了去年在物价部门严控价格时，许多楼盘通过毛坯改精装修的方式来暗中涨价。而精装价格也有越来越高的趋势，但买房人受制于供不应求的市场，也只能被动接受。南京林业大学孟祥远博士认为，确实要对精装修标准有所监督，但其中的第三方评估是谁？评估费谁来支付，如何保证公正、透明和公开，还需要进一步细化。

　　不过吴翔华同时也表示，通过精装不能暗中涨价，还有绑送家具、绑定车库摇号等其他许多附加方式来暗涨，只不过难度要大很多。所以政策具体执行还须细化，不然会造成治标不治本的结果。

　　3新政对楼市走势有何影响？

　　立体优化调控，将稳定楼市供需两端

　　虽然对新政有各种解读，对楼市的影响才是最引人关注的。张辉认为，新政从限价、增加供地、控地价、保刚需、抓保障和严控资金链风险六点优化了楼市调控，对后市影响也集中在这些方面。每年保障500公顷商品住宅用地传递出土地和住房供应长期充足的信号，稳定市场预期；通过限定90平方米以下住宅面积大于50%来保障刚需供应量，可能会对购房者的抢房热情产生冷却效应。通过季度化指标使涨幅控制及时化、精细化；堵住精装绕过限价的可能性；限价监管覆盖溧水、高淳等全市范围，都让今后楼盘价格短期疯涨的可能性变得更小。而加强对延期交付、烂尾盘开发商的监管，则会严控开发商资金链。

　　综上几个方面，张辉认为此次新政显示出调控手段的多样化和立体化，表明地方调控手段充足，也有决心稳定房地产的供需两端。这至少会对后市产生很大的预期心理影响，如果政策落实到位，也会对市场产生下行压力。

　　4南京楼市拐点到了吗？

　　未见得，要看落实力度及市场反应

　　外地不少城市楼市遭遇供大于求出现降价，恰逢此时南京又推出调控新政，南京楼市的拐点到了吗？对此专家看法不一。有业内人士认为今年南京楼市整体供应如果充足，下半年本身就很可能出现交易下滑、价格企稳的趋势。因此再加上新政对心理和市场两方面的压力，一个楼市低谷是有可能就此出现的。

　　吴翔华则认为此次政策会对后市产生降温作用，但还不能明确判断楼市是否会就此迎来拐点。他认为，主要是无法明确判断新政是否能在有效住宅供应上形成足够供给。吴翔华认为，保障房、限价房等“低价有效供应”增加才能对市场产生明显作用。不然土地虽多，但地价屡创新高，房价也降不下来。

　　(来源:扬子晚报)