潘石屹称地产形势不乐观

　　潘石屹

　　信息时报讯(记者罗莎琳)对于楼市走向又有地产大佬发话预测。在抛售上海两物业之后，SOHO中国[简介最新动态]董事长潘石屹公开表示，未来地产市场形势不是十分乐观，地产金融风险随时可能爆发。

　　日前，SOHO中国在公布2013年年报的同时，发布了该公司董事长潘石屹对当前及未来地产形势的看法。潘石屹表示未来的市场形势不是十分乐观，当下持有充足的现金才可以在未来收购更多优质资产。

　　他认为，中国的房地产创造了很大的社会财富，同时也积累了很多矛盾和问题，土地的价格畸高，即便在北京和上海，住宅的回报率也只有1%。金融的风险跟房地产的风险是紧紧连在一起的，第三方存款、委托理财、信托产品的量越来越大，它对应产品的质量又不是很高，这种风险随时都会爆发。

　　潘石屹认为，要应对市场上的波动和风险，最重要的是公司的负债率要低。“SOHO中国2013年年末的净负债率仅有17%，这在同行业中可能是最低的，另外，去年年末的时候持有超过100亿的现金，这两个指标就可以看出来，SOHO中国可以应对未来可能出现的波动甚至大的波动。”。2月28日SOHO中国52.3亿元出售上海两物业，也被认为是套现增加现金流的举措。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，今年楼市情况远没有去年好，但应该也不至于太糟糕。在房价不断攀升的情况下，面粉比面包贵大家都不以为然，但是这种情况始终会终结的，业内应该做好这个准备。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌也持保留意见，他认为，房地产形势总的发展上升趋势没有改变。原因在于中国的经济、城市、财富增长以及人口迁移带来的房地产巨大需求的内在影响因素没有改变。近期信贷有所收紧，房贷利率提高，对成交有影响，个别城市和个别楼盘受影响较大，成交下降，出现一定幅度打折促销，都是正常的。

　　中国的房地产创造了很大的社会财富，同时也积累了很多矛盾和问题，土地的价格奇高，即便在北京和上海，住宅的回报率也只有1%。

　　广州一手房回报率普遍为

　　2%~4%

　　核心地点的优质物业、或者小户型物业回报率

　　3%~4%

　　物业素质差，地段不理想的大约2%左右，个别1%。

　　本地连线

　　广州住宅回报率

　　最低只有1%

　　潘石屹在说到风险时提到了“回报率”，日前记者了解到，广州近期住宅回报率呈现走低趋势。地产人士认为，这个与房价涨幅过快有关。

　　龙斌告诉记者，目前广州一手房回报率普遍为2%~4%，核心地点的优质物业、或者小户型物业回报率略高，在3%~4%，物业素质差，地段不理想的大约2%左右，个别1%。

　　邓浩志也认为，广州住宅的回报率差异很大，比如早期获得的土地，其住宅回报率自然更高。但是如果是新近地王项目就很难说了，买家入手后也可能亏损。

　　二手楼市方面，根据满堂红的数据显示，去年整年广州总体二手住宅平均月租金为44.2元/平方米，同比上升12.9%，同年二手住宅均价同比上涨18.9%。假设出租期满12个月，去年全年的住宅出租回报率为2.9%，比2012年下降0.2个百分点。

　　龙斌表示，广州住宅回报率确实近年下降了，这个与房价涨幅过快有关，也与租赁需求在中国只是一种过渡性需求，而不是终极需求有关，这是制度和观念共同作用的结果。但是广州的物业投资回报前景还是不错的。因为城市还在不断发展，土地价值、房屋价值的推动力还在。