大庆市存量非住宅交易实施系统评估计税
国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁详解大庆市存量非住宅评估系统计税问题
市税务局通过办税大厅导税员、纳税人微学堂、志愿者等向纳税人普及税收政策。照片由采访单位提供
新闻背景
一直以来，二手房买卖过程中需要缴纳相关税费，而税的多少是以房屋价格为基准的，如何公平合理高效地确定房屋的价格，是一个全国性的难题。
当前，存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象，交易双方为了少缴税款，通常在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同外，再签订一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，申报的价格远低于真实成交价格，造成国家税收的明显流失。
另外，非住宅的评估非常复杂，住宅一般是用市场比较法或者成本法等进行评估，涉及的因素较少。但非住宅尤其是商铺写字楼一般用收益法评估房产价值，收益涉及的因素远较住宅复杂，哪怕同一栋楼，其不同的临街状况或楼层都对物业的收益和价值产生巨大的差异，因此非住宅评估难以用统一的标准去衡量，难以避免低估或高估的情况出现。
为加强和规范全市存量房交易税收征管，促进房地产市场健康发展，大庆市非住宅类存量房交易评估系统于12月23日起在市区正式上线运行，四县非住宅类存量房交易评估系统也将于2020年1月份上线运行。该系统通过对影响房地产价格的特征因素进行量化分析，结合大庆市区域分布、成交活跃度等特点，将采集的数据通过软件进行分析建模，在业务办理过程中，自动提取二手房评估价格。
此项工作的开展，是继大庆市住宅类存量房交易计税价格评估软件上线之后，进一步通过运用房地产评估技术加强对非住宅类存量房交易税收征管，最终实现住宅类与非住宅类存量房评估系统的有效融合，达到存量房交易税收一体化工作的全方位推进。
非住宅类存量房交易评估系统上线意味着纳税人可以直接在办税窗口办理评估事宜，无需通过中介和第三方评估机构进行评估，大大缩短了办理时间，提升了工作效率，降低了纳税人办税成本，同时有效解决了非住宅类存量房交易办税程序繁琐、征管效率较低、征纳矛盾较多、涉税风险较高等问题，进一步促进大庆市存量房交易税收征管的“税负公平”。
那么，此次评估计税的适用范围是什么?申报价格评估值是如何产生的?纳税人对经税务机关评估后核定的计税价格有异议该怎么办?国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁就存量非住宅房产交易评估计税问题进行了详细解答。
国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁
什么是存量非住宅?什么是存量非住宅房产交易评估计税?
王洪阁：存量非住宅是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(俗称“二手房”)中的非住宅类房产，主要包括商业用房、办公用房、厂房仓库及车库等房产类型。与此相对的，开发商出售的新建非住宅类房产属于增量房，即“一手房”范围，不属于存量非住宅房产范围。
存量非住宅房产交易计税，原则上以交易双方签订并申报的合同价格为计税依据。对于纳税人申报的合同价格低于存量非住宅价格评估值且无正当理由的，税务机关将按照存量非住宅价格评估值核定计税价格，采用评估计税方式计算征收相关税费。
此次评估计税的适用范围是什么?
王洪阁：适用于全市范围内存量非住宅房产交易行为(包括买卖、赠与等)。其中，存量房交易俗称“二手房交易”，是指已办理权属登记的房产再次进行交易;非住宅是指除了住宅以外的非居住用房产，包括商业用房、办公用房、厂房仓库及车库等房产类型。
开展评估计税的依据是什么?
王洪阁：2010年，财政部、国家税务总局下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)，要求各地从2012年7月起全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管。
2011年，黑龙江省地方税务局黑龙江省财政厅关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知(黑地税联〔2011〕7号)和《大庆市人民政府办公室关于关于印发大庆市推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知》(庆政办发〔2012〕55号)，要求自2012年7月1日起，对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。在初期阶段，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象。待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。据此，大庆市于2012年7月已先行启动了第一阶段对存量住宅房产交易实行评估计税。这次对存量非住宅房产交易实行评估计税属于第二阶段工作安排的落实。
为什么要对存量非住宅房产交易实施评估计税?此次评估计税什么时候正式开始实施?
王洪阁：当前，存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象，部分纳税人纳税申报的价格远低于真实成交价格，造成国家税收的明显流失。同时，存量住宅房产交易先行实施评估计税六年多来，运行平稳有效，起到了压缩偷逃税收空间、促进依法纳税的积极作用。为防堵低报成交价格偷逃税收的违法行为，促进税收征管公平，这次进一步将评估计税工作推进到存量非住宅房产交易，实现存量房交易评估计税的全面覆盖。
根据《国家税务总局大庆市税务局关于加强大庆市市区存量非住宅交易税收征管的通告》(国家税务总局大庆市税务局通告2019年第3号)，大庆市市区存量非住宅交易评估已于12月23日起在市区正式实施。肇州县、肇源县、林甸县和杜蒙县也将于2020年1月份实施，具体时间以各县税务部门通告为准。
申报价格评估值是如何产生的?申报价格评估值会进行调整吗?
王洪阁：由税务机关采用批量评估技术，通过政府采购具有专业资质的房地产估价机构，对全市存量非住宅基础数据进行现场采集(涉及商业繁华度、交通便利度等指标)，再将采集数据通过软件进行分析建模，最终求取产生相关房产的评估值。
评估系统实行动态调整，通过比较分析评估值与采集的真实成交案例、租金案例、网络挂牌案例等，定期和不定期对评估值进行动态更新，以推动评估值与市场交易价格变动保持相对一致。一是定期更新，每半年对评估系统数据进行更新维护;二是不定期更新，当市场价格波动较大时，税务机关也将及时对评估系统数据进行更新维护，对价格发生变动的存量房(非住宅)数据进行修正。
纳税人能否提前查询到申报价格评估值?
王洪阁：按照《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发〔2013〕号)，税务机关不得以任何形式提前向纳税人透露申报价格评估值。纳税人应以真实成交价格作为纳税申报价格。
对经税务机关评估后核定的计税价格有异议需怎么处理?
王洪阁：纳税人对评估后核定的计税价格有异议可提起价格争议争议申请，按以下三种方式处理：
一是对纳税人提出的复核申请，由税务机关及委托的专业评估机构组成的争议处理小组进行复核，对于争议较大的，可到纳税人房产所在地进行实地核查，并以现场调查评估的结果为依据重新对纳税人房产进行修正评估，并可出具合法有效的个案评估报告;
二是纳税人也可自行委托具有资质的房地产估价机构进行评估，税务机关参考估价结论确定计税价格;
三是纳税人依照税务机关核定的计税价格缴纳税款或提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。
纳税申报时没有交易房产的评估值怎么办?
王洪阁：个别交易房产暂无对应评估值，如工业厂房暂时未纳入存量非住宅评估系统，由税务机关委托专业评估机构进行实地调查，开展人工评估，并出具合法有效的评估报告。
实行评估计税后，办税流程有变化吗?
王洪阁：办税流程和需提供的资料均无变化。
目前，大庆市房地产交易实行“一窗受理，并行办理”，纳税人只需到一个窗口，提交一套资料，税务、不动产登记和住建三个部门同时受理，资料内部传递，纳税人对三部门的审核结果签字确认并缴纳税款后，即可领取《不动产受理凭证》(取证凭据)。
需提交的资料包括：交易双方身份证或营业执照、经办人身份证、法人身份证、买卖合同及补充协议、不动产权属证书。能提供取得不动产时发票、契税完税证或提供重置成本评估的，应按要求提供。
虚报成交价格偷逃税款有什么后果?
王洪阁：交易双方应如实向税务机关进行纳税申报。通过订立虚假合同低报成交价格，不缴或者少缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定处理，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（记者 王玲玲）
