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物管上市潮|金融街物业毛利率低位 第三方项目收入少

www.ijjnews.com 来源:新浪财经 2020-03-12 09:05我来说两句
  
 物业上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后,目前物业管理板块的上市公司已达23家。而疫情之下物业价值被二次发现,物管公司逆势而上。据新浪财经不完全统计,2020年港股尚有金融街物业、星盛商业、烨星集团(鸿坤物业)、正荣服务、宋都服务、建业新生活、兴业物联7家物管公司等待排队上市,资本市场物业板块扩容在即。

  出身于名门,金融街物业无疑是目前物业IPO中最受关注的一家。

  金融街物业背靠房企金融街,所管物业以北京金融街为起点,历经25年的发展,截止2019年9月在管项目137个,在管建筑面积合约1900万平方米,其中42.1%位于北京地区。根据中指院百强榜,金融街物业综合实力排在17位。

  公司股权方面,目前财政部通过天泰置业持股29.49%,西城区国资委通过华融综合持股47.52%,以总经理孙杰为代表的100多名员工通过融信合泰持股22.99%。

  住宅物业毛利率低至1%

  从19百万平方米的在管面积来说金融街物业的规模不大。但按照2018年商务物业在管建筑面积排列,公司排京津冀地区的第四位,办公楼在管面积排第三位,办公楼物业是公司的优势所在。

  金融街物业将在管物业分为商务物业及非商务物业两部分:商务物业以办公楼为主,还包括商业综合体、零售大楼和酒店;非商务物业以住宅为主,还包括公共、教育、医院等其他。截止2019年9月,商务及非商务两部分在管面积比例分别为41.2%、58.8%。

  在往期记录中非商业在管面积也一直高于商业在管面积,但从收入端来看商业与非商业贡献收入比例分别为65.8%、32.6%。其中办公大楼的收入占比高达52%左右,也就是说30%左右的在管面积贡献了50%的营收。

  这反映出商务物业与非商务物业之间的较大的物业费差距。聆讯资料显示,最新2019年9月商务物业平均物业费为12.3元/平/月,其中办公楼的物业费高达14.3元/平/月,其次是综合体近两年不断上涨至9元/平/月、零售业大楼及酒店稳定在7元/平/月左右。而非商务物业的物业费仅2.4元/平/月。

  对比中国物业管理协会和易居统计的2018年500强物业企业各业态平均物业费,住宅2.10元/平/月,非住宅商务物业物业费分别为6.19元/平/月,可以看出金融街物业的物业收费不低。再对比位于河南的兴业物联,同样大部分是商用楼,平均物业费仅6.3元/平/月。

  但令人奇怪的是,拥有高于平均水平的物业费,金融街物业却出现了低于平均水平的毛利率。

  2017年-2018年及2019年9月,金融街物业综合毛利率分别为19.2%、18.5%、20.5%,2018年出现略微下滑,但整体保持在20%左右的水平。这在已上市物业公司中是什么水平呢?根据2019年中报数据,金融街物业的毛利率与绿城服务、中海物业同一梯队排在末尾。

  分结构来看,金融街物业可比的住宅物业毛利率分别为6.1%、11.2%、1%,报告期内波动较大且呈现下降趋势。尤其是在2019年9月低至1%,目前大部分已上市物业公司以住宅为主,金融街物业若上市顺利,毛利率排行预计不会太高。再对比刚刚上市的兴业物联(以非住宅物业为主),综合毛利率分别为47.2%、50.2%、47.5%,远高于金融街物业的商务物业毛利率水平。

  第三方项目收入差距大

  不得不提的是母公司依赖症,这一现象在体量不大的物管公司中更为普遍。

  2017-2018年,金融街物业来自金融街联署集团的项目面积占比分别为63.5%、62.3%,第三方项目占比分别为36.5%、37.7%。截止2019年9月,金融街物业在管建筑面积1900平方米,其中59.3%来自金融街集团,40.7%来自独立第三方项目。

  尽管第三方项目占比逐渐提高,但其收入占比维持在一个不高的占比。2019年9月公司实现营业收入6.8亿元,其中来自金融街集团和第三方项目收入比例分别为83.9%、16.1%。对比之下,公司来自集团的面积占比逐步降低,但是收入占比仍超八成。

  根据新浪财经统计,目前在港排队的6家物管公司及刚上市的兴业物联,在管面积来自母公司集团或关联房企的占比都比较高,宋都服务、兴业物联、烨星集团3家来自母公司集团的项目占比在90%及以上。正荣服务和建业新生活烨也仅在最新一期数据中第三方项目才大幅增加,在此之前2018年二者来自母公司集团项目占比仍高达72.3%、88.5%。

  根据收入端看出,约50%的在管面积贡献了约80%以上的营收,相比之下,金融街物业及星盛商业的第三方项目占比虽不算高,但仍可明显看出母公司依赖度。

  物业管理行业规模为王,为了规模而选择让渡利益的也不只一家。基于此,物业管理行业万亿级别的市场规模,集中度的提升还是需要并购。金融街物业表示未来重点关注京津冀、长三角、珠三角及其他一、二线城市的市场机会,拟收购最近一财年收入不少于2000万元,净利润不低于200万远的物业公司。

  值得注意的是,金融街物业身为国企,目前高级管理人员都属于老资历。总经理孙杰担任公司执行董事及董事长,其在1997年进入公司,其他9名高级管理人员最早的1996年进入公司,最晚的2014年进入公司。在金融街物业服务超过20年的有四位,服务超过10年的有7位。

  截止2019年9月,公司存放于金融街集团的款项为2.4亿元,期末现金及现金等价物为5.3亿元,现金充裕。此番上市又能给金融街物业带来多少活力,还有待观察。

标签:物管上市
责任编辑:夏煜煊夏煜煊
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