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华润置地变局:离职潮致业绩塌陷 物业分拆上市无人领兵

www.ijjnews.com 来源:中国新闻网 2020-03-06 17:32我来说两句
  
 新冠肺炎疫情期间,物业板块的出色表现让资本市场已经不能轻视这个曾经的“小角色”,很多房企也借由物业分拆上市来打造属于自己的融资路。

  近日,多家媒体报道披露,华润置地计划在1-2年内分拆物业管理业务赴港上市,拟融资5亿美元,目前相关工作已启动。

  一位曾在华润置地就职的员工向中国新闻周刊透露,华润置地年前就物业分拆上市开始战略布局,逐步在接触审计、投行等中介机构,或将聘任高盛、建银国际等为保荐人。

  不过,值得注意的是就在去年12月,华润置地高层出现了“批发式离职”,先后四名大将卸任,华润置地的物业拆分上市路似乎不是那么平坦。

  预上市公司无人领军

  华润物业科技有限公司目前对外投资公司有7家,据天眼查显示,分别为华润置地(沈阳)物业服务有限公司、深圳华润物业管理有限公司、华润物业经纪顾问有限公司、华润置地(北京)物业管理有限责任公司、华润置地(成都)物业服务有限公司、华润置地(武汉)物业管理有限公司、华润置地(上海)物业管理有限公司。

  华润置地物业分拆上市的计划由来已久。在之前的几次业绩发布会上,华润置地方面多次提出了这个计划。

  早在2017年业绩发布会上,华润置地就提出想要将物业板块分拆上市。时任华润置地董事局副主席的唐勇表示:“从去年(2016年)开始就在调整物业公司的管理架构。从公司层面将物业管理完全与地产板块分离。”

  在2018年业绩发布会和2019年的中期业绩发布会上,唐勇都提及了要将物业分拆上市的计划,并表示“将启动华润物业科技上市安排”。

  在投资物业方面,华润置地2019年12月投资物业实现租金收入约12.96亿元,按年增长27.5%;2019全年,累计投资物业实现租金收入约124.23亿元,按年增长29.7%。相关官方报告数据显示,2018年在管面积超过1亿平方米,营业额超过人民币41亿元, 同比增长18%。

  财经评论员严跃进向中国新闻周刊坦言,华润置地通过物业分拆上市,某种程度上来讲就是为了获得更好的独立的发展机会。目前情况下,房地产市场由增量市场转向存量市场,其管理是一个非常重要的领域,为物业服务市场带来了机会。

  但突如其来的人事地震,给华润物业的上市路增添了不确定性。

  2019年12月17日,华润置地董事会主席唐勇提出离职。自2019年3月吴向东离开华润集团后,唐勇开始担任董事局副主席,并主持董事会工作。唐勇积极开疆拓土,带领华润置地完成了销售目标,守住了华润置地头部房企的地位。

  一位接近华润置地的行业人员告诉中国新闻周刊,前执行董事吴向东从华润带走了很多中层干部至华夏幸福,造成了华润人才断档。而当时唐勇的接任可以说是临危受命,比起提升业务,唐勇的就任更大一部分作用是为了完美过渡吴向东造成的断档。

  刚刚渡过吴向东风波的华润置地,如今又迎来唐勇的离职,而他的离开并不意味着华润人事地震的结束。紧随其后,高级副总裁迟峰,副总裁、华北大区总经理蒋智生,董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管均传出离职消息。

  截至目前,华润置地前任高级副总裁迟峰已加入蓝光发展,而蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份也于2019年10月份在港上市。

  工商信息显示,迟峰曾担任华润物业科技有限公司的总经理、董事长,也是华润置地2018年年报中明确分管物业管理业务的高管。公开消息显示,迟峰于2006年加入华润置地,可以说是元老级的老将了。

  据天眼查信息显示,迟峰离职后华润物业的高级管理人员备案信息显示为空白,变更日期为2020年1月初。在迟峰之后,谁会扛起物业这块大旗尚未可知。

  筹谋物业拆分上市的华润置地可以说现在是要打硬仗却无人领军。

  母公司业绩塌陷

  人事异动的蝴蝶效应显示在了华润的整体销售数据中。

  2月20日晚间,华润置地有限公司披露了2020年1月份未经审核的运营数据和土地收购情况。

  数据显示,1月份,华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约110.4亿元,总合同销售建筑面积约49.91万平方米,分别按年减少32.7%及48.8%。同期,权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约68.7亿元及35.06万平方 米,分别按年减少42.4%及56.5%。

  除却疫情的原因,华润置地的1月份成绩单似乎并不让人满意。而华润置地的销售数据下跌是从2019年的12月份开始,彼时,华润置地的人事变动才刚刚结束。

  2019年12月华润置地合约销售金额约为158.3亿元,同比下降约24.7%。合约销售面积约为89.7万平方米,同比下降约20.6%。

  58安居房产研究院分析师张波向中国新闻周刊坦言,近期华润的销量和高管的变动有一定关系,12月是房企的冲刺时点,一般来说单月的销量会在全年排名较为靠前,相比之下,1月销量下降则和春节以及疫情有着一定关系。

  华润置地于1月14日披露了2019年12月的经营情况。数据显示,2019年全年,华润置地累计总合同销售金额约2425亿元,总合同销售建筑面积约1324.83万平方米,分别同比增长15.1%及10.5%。与华润置地披露的2019年销售目标2420亿元相比,该公司近乎“压线”完成目标。

  而从2019年的半年报中不难看出华润置地的疲累。

  截至6月底,华润置地的现金及银行结存约有631.59亿元,相比去年底减少了11.0%。同期,华润置地的综合借贷额折合1459.6亿元,比去年底增加了10.4%;总有息负债比率为43.4%,净有息负债率为43.6%。

  重围之下,华润置地唯有“破局”才能获得新的发展机遇。而物业拆分上市也是在多重压力之下,市场倒逼华润置地做出改变。

  截至2019年6月底,华润置地在营投资物业的总建筑面积约949.79万平方米,在建及拟建投资物业总建筑面积共计969.94万平方米。共运营了53家购物中心,其中35家由华润置地自持,另有18家为管理输出。

  35家自持购物中心,其中有5个万象城和2个万象汇开业时间集中在2014年以前,平均开业年期达8.8年。这类成熟购物中心今年上半年贡献的租金收入达18.33亿元,同比上涨12.6%;平均出租率达到96.5%,平均成本回报率为35.8%,同比增加2.5个百分点。

  而剩余的17个万象城和11个万象汇则均在2014年及以后时间点开业,平均开业年期只有2.6年。这些新开业购物中心在前6个月贡献的租金收入为24.54亿元,同比上涨幅度高达69.8%;平均出租率为92.0%,涨幅达3个百分点;平均成本回报率仅为12.4%,同比只增加2.3个百分点。

  物业管理板块的活跃表现也是华润置地“押宝”在这一业务上面的主要原因。

  按照华润置地披露的数据,到2021年,预计将有53间自持购物中心在营,2021年之后,还有分布在27个城市的30间自持购物中心开业。

  疫情之下,一众企业均以维稳为主,此时的华润置地的高管风波能否平安渡过,物业分拆上市之路是否顺利,还有待时间给出答案。

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责任编辑:夏煜煊夏煜煊
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