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正荣旗下物业生存高度依赖自家地产,而正荣地产正值“水深火热”

www.ijjnews.com 来源:洞察IPO 2020-02-26 20:02我来说两句
  
 房企正掀起分拆物业赴港上市热潮。

      粗略统计,截至到现在我国已有近20家物业公司在港成功上市,仅去年就有8家物业企业上市成功。

  而在2020年刚刚到来的第二天,正荣集团旗下物业管理公司正荣服务集团有限公司(简称“正荣服务”)就向香港交易所递交了招股申请书,预期集资约1亿美元,力争成为2020年赴港上市的物业第一股。

  《洞察IPO》研究发现,正荣服务的业绩增长过于依赖于同集团旗下的正荣地产,而正荣地产目前状况也不太乐观。

  主要靠地产

  房地产商的物业公司天然有种优势:那就是自家开发楼盘物业基本都能中标物业管理。

  招股书显示,2017年、2018年、2019年前三季度,正荣服务对由正荣地产所开发项目(不包括正荣地产及其他物业开发商共同开发的正荣地产并无控股权的任何物业项目)的中标率为100%。

  同时,正荣地产也是正荣服务的第一大客户。

  在招股书披露的报告期间内正荣地产就一直是第一大客户,也是主要收益贡献方。数据显示,从2017年到2019年前三季度,其向正荣地产集团提供服务产生的收益分别占总收益的33.5%、26.9%及26.4%,占正荣服务管理住宅物业所得总收益的97.9%、92.5%、92.8%及88.9%。

  正荣服务在物业界还只能算个“萝卜头儿”,过度的依靠攀附正荣地产,对外影响力不大,管理项目面积也较小。

  截止到2019年前三季度,正荣服务有136个在管项目,在管项目总面积约为2100万平方米。而刚上市没多久的时代邻里,截至2019年上半年,时代邻里有204个物业管理项目,在管总建筑面积也超过了3470万平方米;就连银城生活服务,截止于2019年4月30日,在管建筑面积也有1960万平方米。

  对外中标率不高且极不稳定。

  数据显示,2017年、2018年、2019年前三季度正荣服务对管理第三方物业开发商做开发项目的中标率分别约为22.7%、50.9%及27.6%。

  此外,尽管正荣服务营收净利外在表现是增长趋势,但其毛利率在行业中偏低。

  2018年在港上市的19家物业管理公司当年的平均毛利率值为37.84%,而当年正荣服务的毛利率仅为26.5%。

  毛利率过低或与正荣服务的第一主营业务毛利率本身较低有关。

  据招股书,正荣服务收入结构包括物业管理服务、非业主的增值服务、社区增值服务三个部分,其中物业管理服务为主要来源。而在报告期间内,物业管理服务的毛利率一直徘徊在20%左右,不见大幅增长。

  招股书显示,正荣服务的第三方物业开发商的管理费用逐渐变低,这难免会对整体毛利率造成影响。2017年至2019年前三季度,第三方物业开发商的平均物业管理费用分别为2.91元/平方米/月、2.22元/平方米/月、1.61元/平方米/月。

  “靠山”危机重重

  至少在数年内,正荣服务还得持续依靠地产这个靠山,正荣地产生存的好坏直接决定正荣服务生存状况。

  不乐观的是,正荣地产目前过的也并不潇洒,当然最大的难题还是资金“饥渴症”。

  1月8日,正荣地产公告称,公司于1月7日发行2.9亿美元优先票据,该票据将于2024年4月14日到期,票面利率7.875%。票据所得款项净额将用于拨付现有债项。说白了,也就是发新债还旧债。

  令人侧目的是,正荣地产去年已经进行了8起美元票据和债券融资,分别是:1月16日,正荣地产公告拟额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据;2月12日,公告拟发行2.3亿美元优先票据;3月3日,正荣地产与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议;3月27日,拟发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据;6月13日,发行2亿美元的优先永续债;8月13日,称将额外发行1.1亿美元的优先票据;9月24日,发行3亿美元2022年到期的优先票据;10月31日,将发行本金总额为3亿美元的优先票据。

  正荣地产是2018年1月16日在香港上市,粗略统计发现,在其上市的2年时间内通过资本市场融资已经近300亿元。

 正荣地产正承受着负债的不断增长和持续的现金流净流出窘境。

  统计发现,2014年末-2018年末正荣地产的有息负债分别为301.80亿元、253.58亿元、370.23亿元、420.64亿元、464.92亿元,四年间增长了163.12亿元。2019年上半年有息负债继续增长,截至6月30日正荣地产的有息负债为525.29亿元,半年间增加了60.37亿元


      正荣地产的现金流也很紧张
 
  其经营活动净现金流自2016年以来表现为持续净流出状态,2016、2017、2018年分别净流出16.6亿、42.39亿、26.64亿,2019年上半年经营活动现金流净流出进一步扩大,为净流出77.23亿元。

  自上市以来正荣地产不断发生的人事变动对外释放的信号也很负面。

  离职人员从中层到高层,覆盖多部门、多高管,具体而言,从总裁、副总裁、财务总监、董事会秘书到人力资源、行政、法务审计、设计管理部门负责人等,至于这些高管离职又带走了多少员工,这个就只有正荣地产知道了。

  距离最近的一次高管离职是2019年11月正荣产业发展集团副总裁、正荣商业董事长肖春和确认离职,再向前推一个月,10月份,正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙离职。

  据《洞察IPO》不完全统计,还有正荣资本总经理江晨、正荣地产人力资源副总裁袁变革、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒等高管也均离正荣而去。

  中层至高层如此频繁的变动非正常现象,外界猜测公司内部发生重大变化或者对未来没信心才导致人员变动,但至今正荣地产未有过说明。

  今年新年工作的第一天,正荣地产南京子公司因未按规定办理工程竣工验收备案遭到处罚。

标签:正荣地产
责任编辑:夏煜煊夏煜煊
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