商业地产新兴"潜力股" 北外滩黄金写字楼卖局

　　上海联合产权交易所挂牌信息显示，位于黄金地[简介最新动态]段的上海北外滩国际客运中心十号楼，以18252.605011万元(约1.825亿元)的价格出让。该项目位于北外滩东大名路，与新鸿基地产新近拍得的“地王”项目隔江相望，地理位置绝佳。

　　此前，SOHO中国[简介最新动态]也将上海的三栋商业物业出手，对上海商业地产行业产生了震荡，此次北外滩国客中心十号楼出让，业界又将如何解读？对上海商业地产行业的预期又将产生什么影响？

　　写字楼价值洼地

　　上海联合产权交易所挂牌信息显示，转让标的为“上海虹晟置业有限公司100%股权”，该公司的主要资产即为上海国际客运中心十号楼，业态为独栋写字楼，项目位于北外滩东大名路668号，总建筑面积为3343平方米，挂牌有效期截至12月13日。

　　项目含地上5层，地下1层三间商铺，另附地下2、3层共30个车位。“目前单个车位的市值为40-50万元，按照目前市场价值估算，该项目一年内转手将升值至少30%，”上海一位商业地产中介经理向记者表示。

　　在他看来，北外滩新CBD区域，是上海目前价值被低估的商业区之一，而随着自贸区的落地，越来越多的大企业将落户上海，对写字楼的需求将越来越大。“有特色的独栋写字楼，将有更大的升值潜力，更适合作为证券、投资等金融企业，或动漫、媒体等新兴行业企业的总部，对他们会有很大的吸引力，”他说。

　　高纬环球近日发布的三季度上海写字楼市场报告显示，今年上半年上海全市实现生产总值10,169亿元，比去年同期增长7.7%。其中，外商直接投资保持两位数增长成为一大亮点，上半年实际利用外商投资增幅为12.5%。目前上海的跨国公司地区总部、投资性公司以及研发中心已累计达到1,058家，外资企业强大的租赁需求，将继续推动上海写字楼市场的长期良性成长。

　　根据高纬环球报告，第三季度上海核心商圈写字楼租金终于结束了连续三个季度的盘整下跌，以使用面积计算的核心商圈甲级写字楼有效净租金为每月每平方米人民币412元(折合每月每建筑平方米288元)，租金环比上涨1.7%。

　　一方面，各项国内经济数据在第三季度有明显转好，给企业长期发展带来了信心。同时近期核心商圈优质项目地块如静安中心、徐家汇中心等成功出让，使得业主方对相关区域内的租金成长空间有了明确的判断。而上海自贸区的正式获批，更是锁定了城市在中国乃至整个东北亚市场的核心竞争力，写字楼市场将因金融、贸易、航运等自贸区相关受益行业的需求而提振。

　　然而，传统的徐家汇办公区，受土地价格奇高，土地供应瓶颈等因素制约，已经远远不能满足市场需求。北外滩、大虹桥、传媒港等区域，将代替传统徐家汇办公区，吸收外溢市场需求，成为新兴商业办公中心。

　　高纬环球中国区董事总经理张良军表示：“随着未来上海写字楼市场供需结构的改变，企业选择新兴区域的趋势将愈发显现。根据目前整体规划和建设的进度，北外滩、大虹桥、徐汇滨江和前滩区域将会在上海未来写字楼市场上占据重要份额。”

　　以此次挂牌转让的国际客运中心十号楼为例，项目周边已经聚集了中远集团、中海[简介最新动态]集团、国投公司、上海城建集团、宝钢资源等多家国企总部以及工商银行、建设银行等金融机构。金光集团开发的北外滩重点商业项目白玉兰广场与国际客运中心十号楼仅有一路之隔，。

　　2006年1月，金光集团以近35.3亿元的价格摘得国际客运中心北侧地块，创下了当时上海自土地挂牌出让以来的最高纪录。目前，白玉兰广场已基本成型，分主楼和酒店部分，主楼共66层，高300余米，为在建浦西第一高楼；酒店分东、西两幢，总建筑面积达42.2万平方米，将成为北外滩地区地标性建筑。

　　然而，国客中心十号楼的业主，为何选择整售项目呢？虹晟置业一位内部人士向记者表示：“项目的大股东为国企，此次选择出售，缘于集团整体战略调整，其实我们更希望能自持。”

　　特色商业受惠政策红利

　　与虹晟置业低调作风不同的是，潘石屹所在的SOHO中国被曝出正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。

　　有市场人士认为，潘石屹抛售商业物业，将对上海商业市场带来负面影响，然而克而瑞分析师薛建雄认为，“截至目前，SOHO中国共有16个楼盘在同时运作，其中12个在上海。如果此次抛售3个成功，上海还有9个项目在运作，这些资产也是数百亿规模。因此，现在就说潘石屹要逃离上海，显然为时尚早。”

　　RET睿意德商业服务部董事陈丽琳表示，“可以肯定，SOHO中国的项目太多，资金链紧张，投资收益难以实现。潘石屹项目的业态多为商铺和超高层建筑，无法受惠上海自贸区落地等政策利好，相比较，有特色的独栋小高层写字楼将更受青睐。”

　　根据RET睿意德统计，租赁型甲级写字楼一年内可实现60%到70%的去化率，但超高层建筑要实现同样去化率需要花费将近3年时间。超高层建筑中商业部分在夜晚容易出现“空楼”现象，解决办法是走特色路线。然而，小高层的特色独栋写字楼，灵活性更强，升值空间也更大。

　　整体上看，上海写字楼市场长期向好，并将受惠于自贸区、金融、航运等政策红利，位于新兴商业中心的特色独栋商业物业，将成为市场追逐的热点。

　　据中原地产研究部数据显示，三季度上海核心商圈写字楼空置率环比下降0.6个百分点至5.6%，需求面依然持续向好。传统核心商圈中，中崇集团将入驻南京西路商圈的会德丰大厦，租赁办公面积为2,100平方米；麦奇教育集团在陆家嘴的太平金融广场租下2,700平方米的办公面积。而在非核心商圈中企业表现更加活跃，大地保险在虹口城投大厦租下3,100平方米；日立信息系统则在壹丰广场签下约1,800平方米的公办面积。

　　中国的房地产市场历来是政策市场，市场变动往往能够及时反映出对政策的解读和理解。从今年3月份开始，上海土地市场高烧不退，截至8月底，已经连续6个月单月出让金都维持在百亿以上。数据显示，9月上海土地市场预计至少将有19幅经营性用地出让，起始出让金总额达到307亿元，这一数字也创下了历月起始出让价格最高峰值。

　　土地市场高烧背后，是政策的利好支撑。近日，中国共产党第三次全体会议召开，高力国际发布报告认为，此次公报中的四个要点会对房地产行业产生直接影响，另有三个要点涉及商业及企业的整体发展方向，因此亦对房地产行业构成间接影响。

　　(图：对各类房地产物业市场构成的直接影响)

　　“具体到上海，我们认为，与自贸区定位匹配的行业，如金融、航运、贸易，将长期受惠于政策红利，”RET睿意德商业服务部董事陈丽琳表示。

　　上海是国际航运中心，随着改革开放的不断推进，航运相关政策不断在上海落地、推行。2011年底，《北外滩航运和金融服务业综合改革试点方案》获批，正式确立了北外滩将重点推进建设以航运交易、航运金融、海事法律、口岸服务、邮轮客运为特色的现代航运服务体系，以及以资产管理、私人理财、股权投资、风险投资、对冲基金和证券期货交易等财富管理为特色的金融服务体系。

　　11月29日，交通运输部水运局局长宋德星在2013上海航运交易论坛上透露，交通运输部正积极推进海运业发展上升至国家战略层面，方案已于上周报送国务院。

　　利好政策影响下，上海国际航运中心建设吸引国内外班轮公司及其辅业经营人的大举进入。目前，世界排名前20位的大型班轮公司已全部入驻上海，中国最大的3家国际海运企业——中远集装箱运输有限公司、中国海运(集团)总公司、中外运集装箱运输有限公司迁至上海。

　　“可以预见，北外滩商业中心区将成为继外滩、陆家嘴后，上海最炙手可热的商业办公区。特别是航运、金融相关概念的物业，只要具备一定特色，就有巨大的升值潜力，”克而瑞分析师薛建雄表示。

　　据记者了解，经上海市规划国土资源局批准，北外滩国际客运中心十号楼北侧的海运大楼将进行改扩建，大楼群房沿街一、二层建筑部分将架空，形成大约387平方米的公众开放广场。改建后，包括国客十号楼在内的多个独栋写字楼，在享受一线江景的同时，也能一览街景，地理位置优势更加突出。

　　(图：国客十号楼外墙为全玻璃幕墙结构，呈钻石型，由世界知名建筑设计机构RFR和新加坡思邦等建筑公司联手打造)