昆楼市10年变迁 住宅产品从居住到宜居需求进化

　　1998年，读高中的小张住进金康园。这个商品房小区以3200元/平方米的价格创下当时昆明房价之最，也将设计、绿化、物管、配套等概念带入现实生活；

　　2003年，小张家搬到了阳光花园，“让生活充满阳光”的居住概念开启了滇池路板块的崛起，人文魅力、品质生活的理念也成为当时引领昆明生活的风向标；

　　2012年，小张买了自己的房，南亚风情·第壹城，楼市竞争之下的高性价比是她最为看重的因素；

　　未来，小张或许还会换房。追求更大限度的宜居和幸福感应该是我们对于居住的不变追求。

　　值得关注的是，从2003年8月国家明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业到今天，10年时间，楼市从起步逐渐走向了兴盛，产品也从一枝独秀发展到如今的百花齐放，记录着昆明城市及楼市变迁，也记录下10年间购房者及市场需求的不断变迁。

　　回首2003年，昆明楼市的主要产品以花园洋房及少量小高层为主，2004年起，高层住宅出现市场，此后，写字楼、商业、高层、超高层、别墅、公寓等产品不断推陈出新，楼市产品丰富，发展多元。

　　2.0到3.0的昆明10年

　　在《昆明地产蓝皮书》中，将昆明30年来的人居价值演变、发展分为了四个阶段，从1981年~1997年城市1.0时代到1998年~2002年城市2.0时代，从2006年~2011年城市后2.0时代到2012年开启的城市3.0时代。昆明楼市经历了从居住到宜居的转型，见证了多个房地产王朝的成长与兴衰，也最真实地反映出了昆明人对于居住需求的变化。

　　云南省设计院前总建筑师饶维纯在《昆明地产蓝皮书》中对昆明人居价值的演变与发展轨迹给出了自己的理解。与上世纪70、80年代“住得下”到“分得开”的粗放居住需求下较为简单的房地产商品房产品不同，近十年随着需求的变化，商品房产品也得到了长足的发展。

　　从1998年到2010年，昆明市开发建设的住宅小区数量众多，是昆明市住宅开发建设最为旺盛的年代，在这个时期开发建设的住宅小区不受国家规定的每户建筑面积标准限制，开发商可根据市场需求来确定不同的户型和不同的面积标准。这使得该时期住宅户型更加丰富完整，注重户内功能空间的合理布置和功能空间面积的合理分配，住宅户型以两厅二至三卧、一厨一卫、前后阳台的户型为主，开始出现主卧带独立卫生间的住宅，同时多为一梯两户的单元式住宅。

　　此外，小区规划设计重视城市交通与住区内交通的衔接，注重社区内交通组织的人车分流，并开始注意解决静态交通问题，组织地面停车及部分地下停车，但车位配比不足成为共病。环境方面，适当控制建筑密度与容积率，开始注重环境设计，营造优美的景观环境，如：百大国际花园、湖畔之梦、银海银苑等小区，至今仍可称为昆明楼市的标杆典范之作。

　　从2011年以后，随着昆明城市化进程的加快，城市发展不断向四周新区扩张，城市建成区不断扩大，但新区的配套服务与工作岗位远不如旧城，造成了居民生活不便与交通拥堵。同时，旧城内原有的城中村严重制约着城市空间环境与城市形象的完善，因而，这个时期的住宅开发建设又从向四周新区的扩张回归到旧城的大批城中村改造上，由于旧城地区土地的集约利用和综合开发等因素的影响，昆明旧城人口和建筑密度密集，高层、高容积率、高密度成为标志。一些项目由于其区位靠近旧城中心或副中心区域，结合城市整体功能的需求进行了综合开发，其共建配套除了常规的公建设施之外，还包括了大型商业、办公、宾馆等，由此也催生出了昆明当下的高层时代和城市综合体开发热潮。综合性土地的大量出现，也是昆明楼市产品多元发展的关键因素。

　　石远认为，从1998年的官房时代到2003年的精品时代，城建、百大、银海、江东等一批老字号房企崛起，再到如今的高层时代，百花齐放，可以说这是城市发展的一条必经之路。产品细分越丰富，越能体现出市场的活跃度与市场的成熟度。而省外一线房企的大量进驻，也为昆明楼市的产品设计和发展注入了全新的活力。

　　对此，有业内人士表示，随着人均可支配收入增加，人们对居住的要求越来越高，对产品的选择也更加理智。10年时间，开发产品的不断更新变化，其实都源于购房者心态和需求的改变，而从居住到宜居的转变最为显著。此外，随着开发企业和项目的增加，激烈的竞争也迫使开发企业不断在产品设计和品质上下功夫，以赢得市场。

　　够用到享受的需求10年

　　据昆明市房地产开发协会调研中心调查，1998年以前，有房、够住，是人们对于居住的基本需求，而1998年~2005年，“大不大”、“好不好”成为了购房者需求的核心。这个时期，购房者开始关心产品的户型、面积、环境等，80~90平方米的三室和四室成为当时的主力户型，需求也从那时起倍增释放。而“会所”风靡一时，似乎成为了高端楼盘的标准配置和亮点。

　　而2006年至今，为了满足大多数住户在紧张工作之余，需要放松、休闲、方便、快捷生活的需求，住宅小区的设计不断适应建设美丽城市和满足住宅人群舒适度的需求。许多小区楼底配备了商铺、停车场，周边配套了学校、医院、商场等，住宅环境园林化、讲究配套齐全、交通便利成为了产品赢得市场的关键。同时，随着土地资源的集约化利用越来越精密，多层住宅建盖逐渐淡出楼市舞台，小高层、高层成为市场主导，车位是否充足成为重要购房指标，于是，CBD、DBD、SHOPPINGMALL、城市综合体等新概念成为产品的最大特色和卖点。

　　由此，随着国家对房地产的调控政策相继出台，购房投资逐渐回归理性，购房需求根据收入呈现出了多元化，需求量较大的户型仍为小型化、多样化的100~120平方米两室和三室。同时，随着城市建设规模的不断扩大，城市外来人员不断增多，居住需求对于交通的依赖程度也越来越大，社区和城市主干道、地铁的衔接受到了更多人的重视。另一方面，随着对房地产品牌和服务意识的增强，人际交往开始逐渐走向圈层化，“买房要有好邻居”也成为了置业时的标准。

　　站在昆明城市3.0时代的起点，房子已不再仅仅是遮风避雨的场所，还意味着一种生活方式；买房子不仅仅是买一个建筑物，还是买一种氛围和服务。3.0时代，购房者手持珍贵而又有限的购房款，面对异常丰富的产品选择，关注将空前绝后。

　　有专家分析，不难想象，购房者首先看中的是项目的质量和品牌。一个好的项目能整合怎样的合作伙伴和专业团队来共同打造，这从侧面反映了项目的含金量以及开发企业的责任感、时代感、品牌实力和号召力。一个好的建筑设计，能够为项目带来高品位和建设定位；一个好的景观设计，能够为项目带来优越的生活品味；一个好的招商管理公司，能够为项目把好商业业态档次关；一个好的商业规划设计，能够为项目带来前所未有的增值潜力；一个好的物业公司，能够为项目带来楼盘品质的高附加值……其次，购房者还应该看重物业的稀缺性。在点楼林立的城市中，板楼就尤为珍贵；高层建筑多了，多层建筑便显得稀罕；容积率如果能保持在1~2之间，绿地率就能超过40%……这些指标或许都是未来3.0时代产品制胜市场的关键，也将决定未来楼市产品的走向。

　　面对3.0时代激烈的产品竞争，一向以产品取胜的银海地产总经理汪万生认为，昆明是一座包容性很强的城市，所以在强调产品品质和舒适度的同时，设计的独具匠心，标志性的产品特征也将是楼市产品发展的趋势。汪万生说：“在同质化竞争严重的市场背景下，人性化、个性化的产品设计将成为市场需求的一大亮点。结合昆明独特的文化和区位，东南亚风格、欧式风格、美式风格，甚至是少数民族风格在昆明呈现均不会觉得奇怪，也将是差异化产品设计的一大趋势。”

　　显然，在未来的城市3.0时代里，仅靠一张牌已经难以胜出，在置业者日益注重产品的前提下，随之而来的是对于产品品质的竞争，从众多同质化产品中突围而出，已经成为房地产开发企业面临的最大难题，但可以预见的是，实力房企的诞生就是通过自身的优势资源，加大对产品的研发力度，顺应时代，推陈出新，以产品的优势制胜未来10年。(李凡)